PDM de Cascais: Como Consultar e O Que Permite Construir (com Exemplo do Artigo 70.º)

O PDM de Cascais em vigor é o plano revisto em 2015 (Aviso n.º 7212-B/2015), com o regulamento republicado na quarta alteração, de adequação ao RJIGT (Aviso n.º 20120/2023). Tem solo rústico e solo urbano, e no urbano a regra de partida é seguir as características dominantes da rua. Só quando não há dominância se aplicam parâmetros de referência, como o índice de edificabilidade de 0,50 no espaço habitacional.

A câmara publica o regulamento em PDF no seu site e o resumo cabe numa ideia: primeiro se lê a rua, depois o número.

Que versão do PDM de Cascais está em vigor?

O regulamento que li é a republicação que a própria câmara disponibiliza. A capa lista o histórico: revisão (Aviso n.º 7212-B/2015, de 29 de junho), a primeira alteração por adaptação ao Parque Natural de Sintra-Cascais e aos POOC (Aviso n.º 3234/2017), correções materiais em 2017 e 2019, a segunda alteração por adaptação ao POC-ACE (Aviso n.º 13041/2019), a terceira, pontual (Aviso n.º 12064/2020), a quarta, de adequação ao RJIGT (Aviso n.º 20120/2023), e correções materiais em 2024 (Aviso n.º 15687/2024/2). Alterações posteriores a esta lista não as li. Confirme na câmara se há novas.

Que peças compõem o PDM de Cascais?

O artigo 3.º lista os elementos. O regulamento tem três anexos: património classificado, bens culturais com interesse patrimonial e objetivos do plano de ordenamento do Parque Natural. A planta de ordenamento desdobra-se em classificação do solo, qualificação do solo, estrutura ecológica municipal, mobilidade e acessibilidades, planos com repercussão territorial, património cultural, carta de suscetibilidades, infraestruturas aeronáuticas e regimes de proteção. A planta de condicionantes tem cartas sobre áreas protegidas, recursos e valores naturais, REN, equipamentos, infraestruturas, património e perigosidade de incêndio rural.

Por isso, uma mesma parcela aparece em várias cartas. Na prática, abrem-se várias cartas para a mesma parcela e cruzam-se.

Cascais tem solo rústico e urbano?

Tem. O artigo 41.º, que repete o artigo 71.º do RJIGT, define solo rústico (aproveitamento agrícola, pecuário e florestal, conservação, espaços naturais, de turismo e lazer, proteção de riscos, e o que não seja urbano) e solo urbano (total ou parcialmente urbanizado ou edificado). O artigo 43.º divide o solo rústico em espaço natural, agrícola, florestal, aglomerados rurais, recursos energéticos e geológicos, equipamentos e infraestruturas e ocupação turística.

Isto liga-se a três outros artigos do blog. Para terrenos agrícolas, veja construir em terreno agrícola e a RAN. Em espaço agrícola de nível 1, o artigo 51.º-B admite edificações exclusivamente ligadas à atividade agrícola e ampliações até 20% da superfície de pavimento da preexistência. Para as povoações, veja aglomerado rural. E o Parque Natural de Sintra-Cascais tem regime próprio nos artigos 40.º-A e seguintes, que não li para este texto.

Como funciona a regra da rua dominante?

É a ideia central do solo urbano. O artigo 63.º diz que as operações urbanísticas se devem enquadrar nas características morfotipológicas dominantes, pela ordem seguinte: as da frente edificada do lado do arruamento, no troço de rua entre duas transversais, e, se não houver dominância, as do quarteirão. Contam o tipo de construção, o número de pisos ou altura da fachada, a dimensão do lote, os alinhamentos e o afastamento às extremas (n.º 3).

O n.º 4 acrescenta regras de referência. O número de pisos segue a moda da frente edificada, sem contar edifícios dissonantes (alínea c)). A profundidade máxima das empenas pode chegar a 18 m, exceto nos edifícios isolados (alínea e)). É admitido um sótão ou piso recuado, com 3,50 m acima da cércea e contido nos planos a 45 graus, quando for característica dominante da rua (alínea f)). O guia de afastamentos mostra como o plano trata as distâncias.

O que diz o PDM no espaço habitacional?

O espaço habitacional (artigo 69.º) corresponde a áreas urbanas consolidadas ou a consolidar, com reforço da componente residencial por compactação ou colmatação, e admite como compatíveis turismo, comércio, serviços, equipamentos e indústria compatível. O artigo 70.º dá o regime em duas vias.

Via 1, com dominância. Cumpre-se o artigo 63.º e a área permeável mínima depende da área do lote (n.º 1, alínea a)): 15% em prédios até 300 m², 25% entre 300 e 600 m² e 40% acima de 600 m².

Via 2, sem dominância. Valem os parâmetros de referência do n.º 2: índice de edificabilidade máximo de 0,50, índice de ocupação máximo de 0,30, índice de impermeabilização máximo de 0,60, área mínima do lote de 300 m², altura máxima da fachada de 11 m e afastamentos mínimos de 3 m à frente, 6 m a tardoz e 3 m lateralmente. Os comércios e serviços até 1000 m² de superfície de pavimento ficam isentos do n.º 1, observando o n.º 2 (n.º 3).

Um exemplo de cálculo

Com um lote hipotético de 500 m², número inventado para o exemplo:

Parâmetro	Conta	Resultado
Via 1: área permeável mínima (lote entre 300 e 600 m²)	500 × 25%	125 m²
Via 2: superfície de pavimento máxima	500 × 0,50	250 m²
Via 2: implantação máxima	500 × 0,30	150 m²
Via 2: área impermeabilizada máxima	500 × 0,60	300 m²

Com 150 m² de implantação, são precisos dois pisos para chegar a 250 m² de pavimento (150 mais 100). A fachada pode ter até 11 m. Os afastamentos de 3 m à frente e de 6 m a tardoz têm de caber no lote. O índice de edificabilidade de Cascais conta a superfície de pavimento sobre a área de solo contabilizável, e esta exclui solo rústico e REN (artigo 5.º, alíneas e) e m)), como se explica em índice de construção do terreno.

O que mais cruzar antes de decidir?

A planta de condicionantes (REN, áreas protegidas, perigosidade de incêndio), as cartas de suscetibilidades (artigos 20.º a 27.º, que tratam sismos, galgamentos, cheias, incêndios e instabilidade) e a REN e o que permite. Se houver loteamento, o artigo 74.º consolida o regime do espaço habitacional singular e turístico nos parâmetros das licenças e alvarás válidos.

Perguntas frequentes

O PDM de Cascais tem um índice único para o concelho? Não. Varia por categoria. No espaço habitacional sem dominância é 0,50 (artigo 70.º, n.º 2), e no espaço central é 0,55 (artigo 65.º, n.º 4).

Posso construir mais alto do que os vizinhos? Em regra o número de pisos segue a moda da frente edificada (artigo 63.º, n.º 4, alínea c)).

Onde vejo o PDM de Cascais? No site da câmara, que publica o regulamento e as plantas. O regulamento diz que adota os conceitos do Decreto Regulamentar n.º 5/2019 (artigo 5.º).

O que muda se o terreno estiver no Parque Natural? Aplica-se também o regime dos artigos 40.º-A e seguintes. Confirme-o antes de projetar.

Este artigo é informativo e não constitui aconselhamento jurídico.

A Parci lê o PDM do município onde fica o terreno e mostra a categoria de espaço, as condicionantes e os parâmetros do regulamento. Para ver o que o PDM de Cascais diz sobre o seu terreno, consulte o PDM na Parci.

Fontes (lidas a 12 de novembro de 2026): Regulamento do PDM de Cascais, republicação com o Aviso n.º 20120/2023 e correções de 2024, artigos 3.º, 5.º, 41.º, 43.º, 51.º-B, 63.º, 65.º, 69.º, 70.º e 74.º, em https://cascais.pt/sites/default/files/anexos/gerais/new/regulamento_pdm_em_vigor_0.pdf. RJIGT, Decreto-Lei n.º 80/2015, artigo 71.º, em https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?nid=2333&tabela=leis.