Construir em Terreno Agrícola: O Que Permite a RAN e o PDM

Num terreno agrícola que esteja na Reserva Agrícola Nacional (RAN), a regra é não construir. A lei declara essas áreas non aedificandi e só admite exceções, como habitação do agricultor numa exploração agrícola ou edifícios de apoio à própria exploração, sempre com parecer prévio vinculativo. Fora da RAN, quem manda é o regulamento do PDM, que pode permitir muito pouco ou quase nada.

Antes de comprar ou de pedir projeto, há duas coisas a confirmar: se o terreno está na RAN e que categoria de solo rústico tem no PDM.

Um terreno agrícola está sempre na RAN?

Não. "Agrícola" descreve o uso. A RAN é uma restrição legal que abrange as áreas de maior aptidão para a atividade agrícola, e a sua delimitação consta da planta de condicionantes de cada plano municipal (Decreto-Lei n.º 73/2009, artigo 11.º). Integram a RAN as terras de classe A1 e A2 e, quando não há essa classificação, os solos de classe A, B e Ch, as baixas aluvionares e os solos coluviais (artigo 8.º).

Um terreno pode ser cultivado e estar fora da RAN. E pode estar abandonado e estar dentro. O que decide é a planta de condicionantes. Os solos urbanos identificados nos planos municipais não integram a RAN (artigo 10.º, n.º 1).

O que diz a RAN sobre construir?

O artigo 20.º, n.º 1, estabelece que as áreas da RAN devem ser afetas à atividade agrícola e são áreas non aedificandi. O artigo 21.º, alínea a), interdita as operações de loteamento e as obras de urbanização, construção ou ampliação, com exceção das utilizações previstas no artigo 22.º.

O artigo 22.º só admite uma utilização não agrícola quando, cumulativamente, não cause graves prejuízos aos objetivos da RAN e não exista alternativa viável fora das terras ou solos da RAN, e quando se trate de um dos casos que lista. Os que mais interessam a quem tem um terreno:

• Obras com finalidade agrícola, integradas na gestão de explorações agrícolas, incluindo edificações para armazenamento ou comercialização (alínea a)).
• Construção ou ampliação de habitação para residência própria e permanente de agricultores em exploração agrícola (alínea b)).
• Habitação própria e permanente dos proprietários e agregados, nos limites de área e tipologia da habitação a custos controlados, quando haja comprovada insuficiência económica e não sejam proprietários de outro edifício ou fração para habitação (alínea c)).
• Obras de reconstrução e ampliação de construções já existentes que já se destinassem e continuem a destinar-se a habitação própria (alínea n)).
• Turismo no espaço rural e turismo de habitação complementares da atividade agrícola (alínea g)).

As habitações das alíneas b) e c) só podem acontecer uma vez (n.º 2) e obrigam a transferir o domicílio fiscal para essa residência (n.º 4). Os limites e condições concretos são aprovados por portaria (n.º 3).

Que parecer é preciso e quanto demora?

O artigo 23.º exige parecer prévio vinculativo da entidade regional da RAN para qualquer utilização não agrícola que precise de licença, autorização ou comunicação prévia, a emitir em 20 dias. A entidade pode pedir elementos adicionais uma vez, no prazo de 10 dias, o que suspende a contagem (n.º 3). Se o parecer não sair no prazo, considera-se favorável (n.º 5).

Depois de emitido, o interessado tem um ano para apresentar o pedido de licença ou a comunicação, sob pena de o parecer caducar (n.º 6). Há recurso para a entidade nacional da RAN dos pareceres desfavoráveis, em 20 dias (n.º 10). As vedações em rede metálica ou plástica, com estacas de madeira ou prumos de betão e sem murete contínuo, dispensam parecer (n.º 12).

E o armazém, o anexo, a casa modular?

O sistema construtivo não muda a resposta. O RJUE define edificação como a atividade ou o resultado da construção de qualquer imóvel destinado a utilização humana ou de qualquer construção que se incorpore no território com carácter de permanência, independentemente do sistema construtivo (Decreto-Lei n.º 555/99, artigo 2.º, alínea a)). Uma casa modular fixa num terreno agrícola é, portanto, uma edificação como outra, e está sujeita à RAN, ao PDM e ao procedimento de controlo prévio. O tema está tratado no artigo sobre habitação modular e licenciamento.

Um armazém só entra pela alínea a) do artigo 22.º se estiver ligado à gestão de uma exploração agrícola. Os estabelecimentos industriais, comerciais ou de serviços da alínea f) também têm de ser complementares da atividade agrícola. Um armazém sem essa ligação não cabe nas exceções.

E se o terreno estiver fora da RAN?

Aí o regulamento do PDM é a fonte. Em Cascais, por exemplo, o PDM tem uma categoria de espaço agrícola em duas subcategorias:

• Espaço agrícola de nível 1 (artigo 51.º-B): áreas da RAN em contexto rural e outras com potencial agrícola. Admitem-se obras de construção, reconstrução ou alteração de edificações exclusivamente relacionadas com a atividade agrícola e obras de ampliação até 20% da superfície de pavimento da preexistência legalmente construída.
• Espaço agrícola de nível 2 (artigo 51.º-C): áreas da RAN em contexto urbano. Só se admite construção de edificações de apoio exclusivo às atividades agrícolas, com índice máximo de 0,05.

Dois exemplos de cálculo, com áreas hipotéticas inventadas para o exemplo. Num terreno de 5000 m² em espaço agrícola de nível 2, o índice de 0,05 dá 250 m² (5000 × 0,05) de edificações de apoio. Numa casa legal de 120 m² de superfície de pavimento em espaço agrícola de nível 1, a ampliação fica limitada a 24 m² (120 × 0,20). Noutros concelhos os números e as categorias são outros. O valor vem sempre do regulamento do município.

O que fazer antes de comprar?

Peça à câmara a planta de condicionantes e a planta de ordenamento da parcela. Veja se a RAN, a REN ou ambas se aplicam. Confirme a categoria de solo rústico e leia o artigo de edificabilidade dessa categoria. Se o investimento justificar, peça um pedido de informação prévia. O artigo terreno rústico pode construir cobre a REN e o destaque de parcelas em solo rústico.

Perguntas frequentes

Posso construir casa em terreno agrícola? Em área da RAN só nos casos do artigo 22.º, com parecer vinculativo. Fora da RAN, depende do PDM.

A RAN proíbe um anexo agrícola? Não, se for obra com finalidade agrícola integrada na gestão de uma exploração agrícola (artigo 22.º, n.º 1, alínea a)).

Quanto tempo demora o parecer da RAN? A lei dá 20 dias, com suspensão se a entidade pedir elementos, e considera o parecer favorável se não for emitido no prazo (artigo 23.º).

Posso dividir o terreno agrícola para fazer uma casa? O loteamento está interdito em RAN (artigo 21.º, alínea a)). O destaque de parcelas tem regras próprias no RJUE e não afasta a RAN.

Este artigo é informativo e não constitui aconselhamento jurídico.

A Parci lê o PDM do município onde fica o terreno e mostra a categoria de espaço e as condicionantes, como a RAN, que se aplicam à parcela. Para saber em que categoria está o seu terreno, consulte o PDM na Parci.

Fontes (versões consolidadas lidas a 12 de novembro de 2026): Regime da RAN, Decreto-Lei n.º 73/2009, artigos 8.º, 10.º, 11.º e 20.º a 23.º, em https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?nid=1070&tabela=leis. Nota: o texto consolidado refere as entidades regionais da RAN e as DRAP. RJUE, Decreto-Lei n.º 555/99, artigo 2.º, em https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?nid=625&tabela=leis. Regulamento do PDM de Cascais (republicação, Aviso n.º 20120/2023), artigos 51.º-B e 51.º-C, em https://cascais.pt/sites/default/files/anexos/gerais/new/regulamento_pdm_em_vigor_0.pdf.