Onde Portugal Deixa Construir Mais Alto: Alturas e Índices por Concelho

Dos concelhos com parâmetros de PDM verificados artigo a artigo, Lisboa continua a admitir mais altura do que qualquer outro: 32 metros e um índice de utilização do solo (IUS) de 4,0, na categoria Espaço Central e Residencial. Porto, com um plano reescrito em 2021, fica a apenas 2 metros e 0,5 de índice atrás, mesmo tendo tido nove anos para superar Lisboa e não o ter feito. E Oeiras, que admite mais 4 metros e um piso extra do que Braga, acaba com o mesmo índice de 2,4: mais altura não significa sempre mais área de construção permitida.

Este é um exercício com um limite claro, e vale dizê-lo já na primeira secção: cobre 10 dos 308 municípios de Portugal continental e insular, os únicos onde a Parci tem, no motor de regras, uma categoria de solo com citação direta ao Aviso da DRE e ao artigo do regulamento. Nos restantes 298, o que existe é um envelope genérico de aproximação, marcado como tal no código, e esse envelope fica de fora de qualquer comparação séria.

Que Concelhos Têm Parâmetros de PDM Verificados Pela Parci?

Lisboa, Porto, Cascais, Oeiras e Sintra formam o que a Parci chama internamente de Gold-5: os cinco concelhos onde o motor de regras tem múltiplas categorias de solo com citação direta ao artigo do regulamento municipal e ao Aviso da DRE que o publicou. Almada, Braga, Coimbra, Faro e Loulé juntam-se a esse grupo com pelo menos uma categoria verificada cada, normalmente a mais representativa do tecido urbano consolidado do concelho.

São 10 municípios ao todo, cada um com uma citação legal por trás do número, não uma estimativa. Para os outros 298, incluindo capitais de distrito como Viseu, Vila Real ou Setúbal, o sistema usa um envelope genérico de 16 metros e 5 pisos para solo urbano consolidado, calibrado no mínimo comum dos PDM de interior e no RJUE (DL 555/99), e sinalizado como aproximação em cada resposta. Um concelho fora desta lista de 10 pode legalmente permitir mais ou menos altura do que qualquer um dos valores abaixo. Só não sabemos ainda o número exato, artigo a artigo, e não o publicamos como se soubéssemos.

Qual Concelho Deixa Construir Mais Alto?

Na categoria mais permissiva de cada um dos 10 concelhos verificados, a ordem por altura máxima é esta:

Concelho	Categoria	Artigo	Altura máx.	Pisos	IUS	BCI
Lisboa	UCM, Espaço Central e Residencial	Art.º 43.º	32 m	9	4,0	85%
Porto	AC, Área de Centralidade	Art.º 27.º	30 m	9	3,5	85%
Oeiras	UC, Solo Urbano Consolidado	Art.º 28.º	24 m	7	2,4	70%
Almada	UC, Espaço Urbano Consolidado	Art.º 35.º	22 m	7	2,3	65%
Coimbra	UC, Solo Urbano Consolidado	Art.º 24.º	20 m	6	2,5	70%
Cascais	EU1, Espaço Urbano de Nível 1	Art.º 38.º	18 m	6	2,2	65%
Sintra	UC, Espaço Urbano Consolidado	Art.º 46.º	18 m	6	2,0	60%
Braga	UC, Solo Urbano Consolidado	Art.º 32.º	18 m	6	2,4	70%
Faro	UC, Solo Urbano	Art.º 31.º	18 m	5	2,0	65%
Loulé	ET, Espaço Turístico	Art.º 42.º	12 m	4	1,2	40%

Lisboa lidera com 32 metros, um valor que o Aviso n.º 11622/2012 fixou há 14 anos e que continua sem par entre os concelhos verificados. Porto aproxima-se mais do que seria de esperar dado o hiato entre os dois planos: o Aviso n.º 1967/2021, que reviu o PDM portuense, teve oportunidade de ultrapassar ou igualar o teto de Lisboa e ficou 2 metros abaixo dele, em 30 metros. Depois de Porto, a queda é maior: Oeiras corta 6 metros face a Porto, para 24, e a partir daí a tabela desce de forma mais gradual até aos 18 metros que quatro concelhos partilham.

Onde Está o Índice de Utilização do Solo Mais Alto?

O IUS mede quanta área bruta de construção cabe por metro quadrado de terreno, e a ordenação não repete exatamente a da altura. Lisboa e Porto continuam no topo, 4,0 e 3,5 respetivamente, mas a partir daí a tabela reorganiza-se: Coimbra, com um teto de apenas 20 metros, tem um IUS de 2,5, o terceiro mais alto dos 10, à frente de Oeiras e Braga, ambos em 2,4, apesar de Oeiras admitir 24 metros de altura e Braga só 18.

Isto é o achado mais contraintuitivo da comparação. Oeiras permite mais 4 metros e um piso inteiro do que Braga, mas os dois concelhos aterram exatamente no mesmo IUS de 2,4, e partilham também a mesma ocupação máxima do lote (BCI), 70%. Um promotor que decida entre um lote em Oeiras e um lote em Braga só a partir da altura estaria a comparar o número errado: a área bruta de construção que cada um permite, por metro quadrado de terreno, é idêntica.

Uma Altura Maior Significa Sempre Mais Índice?

Não, e o par Oeiras-Braga prova-o com números iguais em vez de aproximados. O IUS é fixado no regulamento como parâmetro próprio, não como um produto automático de altura vezes pisos vezes ocupação. Dois concelhos podem definir o mesmo IUS partindo de combinações diferentes de altura, número de pisos e afastamentos, e a Parci já viu esse padrão antes: no PDM de Lisboa, o UCM (32 m, IUS 4,0) e o UCH (28 m, IUS 3,2) seguem uma proporção quase linear entre altura e índice, mas assim que se muda de concelho essa proporção deixa de se repetir. A conclusão prática é sempre a mesma: quem avalia um terreno pela altura anunciada, sem confirmar o IUS na mesma categoria, está a ver metade da equação.

Porque É Que Cascais, Sintra, Braga e Faro Convergem nos Mesmos 18 Metros?

Quatro concelhos, três regiões diferentes, quatro Avisos publicados em anos distintos (2015, 2021, 2015 e 2016), e o mesmo teto: 18 metros na categoria urbana de topo. Cascais fixou-o em 2015 no Aviso n.º 13913/2015, Braga no mesmo ano no Aviso n.º 4690/2015, Faro um ano depois no Aviso n.º 14571/2016, e Sintra só em 2021, na revisão publicada pelo Aviso n.º 11534-A/2021, seis anos mais tarde que os outros três.

Não há evidência de que os quatro municípios se tenham coordenado. É mais provável que 18 metros e seis pisos se tenham tornado, na prática do planeamento urbanístico português fora das duas grandes cidades, um teto de conforto: alto o suficiente para densificar um centro urbano secundário, baixo o suficiente para não repetir a escala de Lisboa ou Porto. Faro é a única exceção parcial dentro do grupo, com 5 pisos em vez de 6 para o mesmo limite de metros, o que aponta para um pé-direito médio por piso ligeiramente mais alto no regulamento farense.

O Que Isto Muda Para Quem Está a Avaliar um Terreno

A pergunta "que concelho deixa construir mais" só tem resposta útil depois de duas perguntas anteriores: em que categoria de solo cai o lote concreto, e o número vem de um artigo citável ou de uma aproximação. A mesma lição já apareceu na comparação entre o PDM de Lisboa e o do Porto: dentro de uma única cidade, a distância entre a categoria mais permissiva e a mais restritiva pode ser maior do que a distância entre duas cidades inteiras. O artigo sobre as 10 freguesias de Lisboa mostrou o mesmo padrão ao nível da freguesia: todas mostraram o mesmo teto de 32 metros, porque o que decide não é o nome da freguesia, é a categoria de espaço do lote.

A isto soma-se sempre o mesmo conjunto de regimes nacionais, independentemente do concelho: RJUE (DL 555/99), RGEU (DL 38382/51), SCE (DL 101-D/2020), SCIE (DL 220/2008), DL 163/2006 e as portarias de estacionamento mínimo. Nenhum aparece na carta de ordenamento municipal, e qualquer um pode travar um projeto que o PDM, isoladamente, admitia. A comparação entre o PDM de Lisboa e o do Porto detalha como estes regimes se cruzam com as categorias de solo em cada uma das duas maiores cidades.

O Parci cruza a categoria do lote com estes seis regimes nacionais nos 10 concelhos verificados, com citação do Diário da República e do regulamento municipal em cada figura. O diretório de regulamentos lista as citações completas por município. Nos termos da Lei 31/2009, uma análise preliminar não substitui o projeto de um técnico inscrito na Ordem dos Arquitetos ou na Ordem dos Engenheiros.

Nota Metodológica

Os números desta comparação vêm do ficheiro de constantes do motor de regras da Parci (src/lib/pdm/zones.ts), a mesma fonte já usada nos artigos sobre o PDM de Lisboa vs Porto e as freguesias de Lisboa, e que alimenta em produção as páginas /pt/[município]/[freguesia]/o-que-construir e o diretório /regulamento. Cada valor tem citação direta ao Aviso da DRE e ao artigo do regulamento municipal correspondente.

Cobertura: 10 dos 308 municípios portugueses, os únicos com pelo menos uma categoria de solo citada artigo a artigo. O grupo "Gold-5" cobre Lisboa, Porto, Cascais, Oeiras e Sintra. O grupo "Suportado" acrescenta Almada, Braga, Coimbra, Faro e Loulé. Para cada concelho reportou-se apenas a categoria mais permissiva disponível no motor, n = 1 categoria por concelho, exceto Lisboa e Porto, que têm quatro e três categorias citadas respetivamente, detalhadas nos artigos ligados acima. Os restantes 298 municípios usam um envelope genérico de aproximação (16 m / 5 pisos para solo urbano consolidado, calibrado no RJUE e no mínimo comum dos PDM de interior), explicitamente marcado como estimativa no código-fonte, e foram excluídos desta comparação por não terem citação legal individual. Este artigo não afirma que os 10 concelhos listados são os mais altos de Portugal, apenas que são os únicos onde a Parci pode citar o artigo exato por trás do número. Dados verificados a 17 de agosto de 2026.