PDM de Lisboa vs PDM do Porto: Alturas e Índices 2026

O PDM de Lisboa e o PDM do Porto regulam pela mesma lógica: categorias de espaço, cada uma com artigo próprio e os seus próprios números. No topo de cada plano, a categoria mais permissiva de Lisboa (UCM, Art.º 43.º) admite 32 metros, 9 pisos e um índice de utilização do solo (IUS) de 4,0. A equivalente no Porto (AC, Art.º 27.º) admite 30 metros, também 9 pisos, mas um IUS de 3,5. Dois metros e meio índice de diferença escondem-se atrás de dois planos que parecem seguir a mesma fórmula.

Como o PDM de Lisboa Divide as Categorias de Solo?

O PDM de Lisboa está publicado no Aviso n.º 11622/2012, com revisão pelo Aviso n.º 7679/2021. As categorias com peso direto na viabilidade construtiva são quatro, cada uma com o seu artigo no regulamento:

Categoria	Artigo	Altura máx.	Pisos	IUS	BCI
UCM, Espaço Central e Residencial	Art.º 43.º	32 m	9	4,0	85%
UCH, Espaço Consolidado Habitacional	Art.º 42.º	28 m	8	3,2	80%
UBD, Espaço Urbano de Baixa Densidade	Art.º 44.º	9,5 m	3	0,8	40%
EV, Espaços Verdes	Art.º 21.º	4 m	1	0,05	5%

O UCM é a categoria mista, com habitação, terciário e comércio, e inclui áreas ARU sujeitas ao RERU. O UCH mantém cérceas e alinhamentos do edificado existente. O UBD corta o envelope para o tecido de moradias. O EV fecha a lista com construção praticamente vedada.

Como o PDM do Porto Divide as Categorias de Solo?

O PDM do Porto tem uma particularidade rara entre municípios portugueses: um site dedicado, pdm.cm-porto.pt, com os mapas interativos disponíveis em mipweb.cm-porto.pt e portalgeo.cm-porto.pt. A versão em vigor é a da segunda revisão do plano, publicada pelo Aviso n.º 12773/2021, de 8 de julho. As três categorias com maior peso em pedidos de viabilidade, no motor do Parci, são:

Categoria	Artigo	Altura máx.	Pisos	IUS	BCI
AC, Área de Centralidade	Art.º 27.º	30 m	9	3,5	85%
AMU, Área de Frente Urbana Contínua	Art.º 28.º	20 m	6	2,8	70%
AEI, Área de Edificação Isolada	Art.º 30.º	10 m	3	0,9	35%

O AC cobre as centralidades consolidadas: Baixa do Porto, Boavista, Foz, e inclui área ARU. O AMU é a frente urbana contínua, cérceas de 4 a 6 pisos, uso misto. O AEI é o território das moradias isoladas ou geminadas. O centro histórico, classificado Património Mundial UNESCO, soma ainda pareceres patrimoniais que nenhuma destas três categorias reflete por si só.

Há ainda uma coincidência entre os dois planos que vale a pena assinalar: tanto o UCM de Lisboa como o AC do Porto marcam a sua categoria de topo com estatuto ARU. Na prática, isto significa que, nas obras de reabilitação dentro destas duas categorias, o RERU (regime jurídico da reabilitação urbana) se sobrepõe a parte das regras gerais de edificação, em Lisboa e no Porto por igual.

Afastamentos e Permeabilidade: A Diferença que a Altura Esconde

A altura e o índice chamam a atenção primeiro, mas os afastamentos e a permeabilidade mínima do solo decidem quanto do lote sobra para construir. No topo de cada plano, o afastamento frontal é 0 metros nos dois casos, UCM em Lisboa e AC no Porto, e a permeabilidade mínima também coincide, 5% nos dois. A diferença aparece no tardoz, 6 metros em Lisboa contra 5 no Porto, e repete-se a meio da tabela: a permeabilidade mínima sobe para 10% no UCH de Lisboa e para 15% no AMU do Porto, quase o dobro.

Na base da tabela, o afastamento frontal iguala-se outra vez, 5 metros no UBD de Lisboa e no AEI do Porto, mas a permeabilidade mínima volta a divergir, 35% em Lisboa contra 40% no Porto. Num lote urbano típico, estes metros de afastamento e estes pontos percentuais de permeabilidade comem mais área de implantação do que a diferença de IUS entre as duas cidades.

Qual PDM Permite Mais Altura, Lisboa ou Porto?

No topo de cada plano, Lisboa vence por 2 metros: os 32 m do UCM contra os 30 m do AC, com o mesmo limite de 9 pisos nos dois planos. A meio da tabela, o UCH de Lisboa (28 m, 8 pisos) ultrapassa o AMU do Porto (20 m, 6 pisos) por uma margem maior, 8 metros e 2 pisos.

Na base da tabela a relação inverte-se. O AEI do Porto permite 10 m e 3 pisos contra os 9,5 m e também 3 pisos do UBD de Lisboa. A diferença é pequena, meio metro, mas existe, e mostra que "Lisboa é sempre mais alta" não é uma regra que sobrevive à categoria de baixa densidade.

Onde Fica a Maior Diferença no Índice de Utilização do Solo?

O IUS é onde a distância entre os dois planos mais se sente. No topo, Lisboa fixa 4,0 contra os 3,5 do Porto, uma diferença de 0,5, ou cerca de mais 14% de área bruta de construção por metro quadrado de terreno em Lisboa. A meio da tabela a diferença repete-se quase igual: UCH de Lisboa em 3,2 contra AMU do Porto em 2,8.

Na categoria de baixa densidade o padrão volta a inverter-se, tal como na altura: o AEI do Porto tem IUS de 0,9 contra os 0,8 do UBD de Lisboa. Nas categorias de topo e de tecido consolidado, Lisboa permite mais índice. Na categoria de baixa densidade, é o Porto que vai ligeiramente à frente.

Os Prazos de Licenciamento Também Diferem Entre Lisboa e Porto?

O que o PDM permite no papel e o tempo que a câmara demora a decidir são duas perguntas diferentes. Em Lisboa, os prazos práticos tendem a alongar-se em zonas com instrumentos urbanísticos adicionais, como as áreas ARU e zonas históricas. No Porto, a variável equivalente é o centro histórico UNESCO, que exige pareceres patrimoniais adicionais e não tem prazo médio oficialmente publicado. Nenhuma das duas câmaras publica um prazo médio real comparável entre tipos de operação, pelo que a confirmação tem de ser feita caso a caso.

O que isto significa para quem compara os dois mercados

Comparar Lisboa e Porto pelo nome do concelho é o mesmo erro que comparar duas freguesias de Lisboa entre si: o que decide a viabilidade é a categoria de espaço do lote específico, não a cidade inteira. Um lote em AC no Porto tem quase o mesmo potencial de um lote em UCM em Lisboa. Um lote em AEI no Porto tem, na prática, um índice ligeiramente superior ao de um lote em UBD em Lisboa. A cidade dá o contexto. A carta de ordenamento dá o número.

A isto somam-se os regimes nacionais que se aplicam nas duas cidades sem exceção: RJUE (DL 555/99), RGEU (DL 38382/51), SCE (DL 101-D/2020), SCIE (DL 220/2008), DL 163/2006 e as portarias de estacionamento mínimo. Nenhum aparece na carta de ordenamento, e qualquer um pode travar um projeto que o PDM, isoladamente, admitia.

O Parci cruza a categoria do lote com estes seis regimes nacionais em Lisboa e no Porto, com citações do Diário da República e do regulamento municipal em cada figura. A página de Alvalade mostra este cruzamento aplicado a um caso real. Nos termos da Lei 31/2009, uma análise preliminar não substitui o projeto de um técnico inscrito na OA ou na OE.

Fontes: PDM de Lisboa, Aviso n.º 11622/2012 e revisão Aviso n.º 7679/2021, Arts.º 21.º, 42.º, 43.º e 44.º. PDM do Porto, Aviso n.º 12773/2021 de 8 de julho (segunda revisão, pdm.cm-porto.pt), com os parâmetros dos Arts.º 27.º, 28.º e 30.º conforme o motor de regras do Parci.