As Freguesias de Lisboa Onde o PDM Permite Construir Mais

Verificámos as páginas do Parci para 10 freguesias de Lisboa a 10 de agosto de 2026: Alvalade, Areeiro, Benfica, Marvila, Lumiar, Parque das Nações, Campolide, Olivais, Beato e Ajuda. O resultado incomoda quem esperava um ranking. O teto de edificabilidade é o mesmo em todas: 32 metros de altura, 9 pisos e índice de utilização do solo (IUS) de 4, sempre que o lote cai em Espaço Central e Residencial. O PDM de Lisboa regula por categoria de espaço, e as quatro categorias relevantes para viabilidade repetem-se de página para página com os mesmos valores.

Isto muda a pergunta. Em vez de "qual a freguesia mais permissiva", a pergunta com dinheiro em cima é "que categoria cobre o meu lote na carta de ordenamento". Entre a categoria mais generosa e a mais restritiva vai uma distância de 32 metros para 4 metros de altura, e de um IUS de 4 para 0,05. Essa diferença cabe dentro de uma única freguesia. Muitas vezes cabe dentro de uma única rua.

As quatro categorias, da mais permissiva à mais restritiva

O PDM de Lisboa define quatro categorias de solo relevantes para viabilidade, cada uma com artigo próprio no regulamento. Os valores abaixo são os que as páginas do Parci renderizam para qualquer uma das 10 freguesias verificadas.

Categoria	Altura máx.	Pisos	IUS	Ocupação (BCI)
UCM, Espaço Central e Residencial (Misto)	32 m	9	4,0	85%
UCH, Espaço Consolidado Habitacional	28 m	8	3,2	80%
UBD, Espaço Urbano de Baixa Densidade	9,5 m	3	0,8	40%
EV, Espaços Verdes	4 m	1	0,05	5%

O UCM (Art.º 43.º do regulamento) é o topo da tabela. Admite habitação, terciário e comércio, com afastamento frontal de 0 metros e permeabilidade mínima de apenas 5%. Inclui ainda áreas ARU, onde o RERU se aplica à reabilitação. É aqui que os 32 metros e o IUS de 4 vivem.

O UCH (Art.º 42.º) fica logo abaixo, com 28 metros e IUS de 3,2. É tecido consolidado de uso predominantemente habitacional, que mantém cérceas e alinhamentos do edificado existente. A permeabilidade mínima sobe para 10%.

O UBD (Art.º 44.º) corta o envelope de forma brutal: 9,5 metros, 3 pisos, IUS de 0,8. O afastamento frontal passa a 5 metros e a permeabilidade mínima a 35%, o que come uma fatia séria do polígono de implantação em lotes pequenos. É a zona das moradias.

O EV (Art.º 21.º) fecha a lista. Construção vedada, 90% de permeabilidade mínima, e o pouco que se admite serve equipamento de apoio. Um lote em Espaços Verdes vale pelo que já lá está.

O ranking das 10 freguesias verificadas

Consultámos cada página individualmente e as 10 carregaram. Os tetos são idênticos em todas, por isso a ordem é alfabética. A coluna da nota repete-se de propósito. Essa repetição é o dado.

Freguesia	Altura máxima	Índice (IUS)	Nota
Alvalade	32 m	4,0	Teto em UCM, Art.º 43.º
Areeiro	32 m	4,0	Teto em UCM, Art.º 43.º
Ajuda	32 m	4,0	Teto em UCM, Art.º 43.º
Beato	32 m	4,0	Teto em UCM, Art.º 43.º
Benfica	32 m	4,0	Teto em UCM, Art.º 43.º
Campolide	32 m	4,0	Teto em UCM, Art.º 43.º
Lumiar	32 m	4,0	Teto em UCM, Art.º 43.º
Marvila	32 m	4,0	Teto em UCM, Art.º 43.º
Olivais	32 m	4,0	Teto em UCM, Art.º 43.º
Parque das Nações	32 m	4,0	Teto em UCM, Art.º 43.º

Uma tabela com 10 linhas iguais parece um erro. É o contrário de um erro. Quem lhe vender "Marvila deixa construir mais do que Alvalade" está a citar valores que o regulamento municipal atribui a categorias de espaço, e ambas as freguesias contêm várias. O que existe de facto é freguesias com mais ou menos solo classificado como UCM na carta de ordenamento, e isso decide-se lote a lote.

Onde se constrói mais na prática

Dentro da mesma freguesia, um lote pode estar em UCM com 32 metros de teto e o vizinho do lado em UBD com 9,5 metros. A zona exata de cada lote depende da carta de ordenamento, e as próprias páginas do Parci avisam: faça o pinpoint no mapa para obter o resultado preciso. Comprar um terreno em Alvalade "porque Alvalade é permissiva" é um raciocínio que o PDM de Lisboa pura e simplesmente ignora.

Os afastamentos merecem a mesma atenção que a altura. Em UCM e UCH o afastamento frontal é 0 metros, com laterais de 3 e tardoz de 6. Em UBD o frontal salta para 5 metros. Num lote urbano de 300 m2, esses 5 metros frontais somados a 35% de permeabilidade mínima podem reduzir a área de implantação a menos de metade do que a leitura apressada do IUS sugeria. O número grande da tabela raramente é o número que limita o projeto.

Os regimes nacionais que se somam ao PDM

Qualquer projeto em qualquer das 10 freguesias responde ainda a seis regimes nacionais, todos citados nas páginas verificadas:

• RJUE (DL 555/99): pedido de licença ou comunicação prévia.
• RGEU (DL 38382/51): pé-direito mínimo, iluminação e ventilação.
• SCE (DL 101-D/2020): certificação energética, classe mínima B.
• SCIE (DL 220/2008): segurança contra incêndios.
• DL 163/2006: acessibilidade, obrigatória em uso público e edifícios com 4 ou mais fogos.
• Portarias 216-B/2008 e 309-H/2005: estacionamento mínimo.

Nenhum destes regimes aparece na carta de ordenamento. Todos podem travar um projeto que o PDM admitia.

Como confirmar o seu lote

O caminho honesto tem dois passos. Primeiro, identificar a categoria de espaço do lote concreto na carta de ordenamento, porque é ela que fixa altura, índice e usos. Segundo, cruzar com os seis regimes nacionais acima antes de fazer contas ao IUS.

O Parci faz esse cruzamento automaticamente: analisa o lote contra as regras do PDM de Lisboa e os regimes nacionais, com citações do Diário da República e do regulamento municipal. As páginas de cada freguesia listadas acima são o ponto de partida gratuito. A análise ao lote específico, com pinpoint no mapa, é o passo seguinte. Nos termos da Lei 31/2009, nada disto substitui o projeto de um técnico inscrito na OA ou na OE, e uma análise preliminar honesta diz isso na primeira página.