Regulamento da construção em Portugal

DL 163/2006

in-force — amended-by-DL 136/2014, DL 125/2017 (2.ª alteração) e DL 95/2019 (dispensas em reabilitação); não foi objeto de alteração pelo Simplex DL 10/2024 nas normas técnicas

Aplica-se quando: edificio habitacional novo; estabelecimento que recebe publico; reabilitacao (com regime de dispensa condicionada); edifícios de habitação novos (espaços comuns e, em parte, fogos); estabelecimentos que recebem público e via pública; obras em edifícios existentes — o período transitório de adaptação de 10 anos terminou em 2017; reabilitação: possibilidade de dispensa fundamentada nos termos do DL 95/2019

• Plano de acessibilidades como peca instrutoria obrigatoria do projeto, com termo de responsabilidade proprio (art. 3.o)
• Normas tecnicas do Anexo (percursos acessiveis, elevadores, IS acessiveis) — desconformidade impede a autorizacao de utilizacao
• Art. 10.o: excecoes por obras desproporcionadamente dificeis ou meios tecnicos indisponiveis, e regime especifico de dispensa em reabilitacao via DL 95/2019 — verificar fundamentacao

DL 96/2008

in-force — DL 96/2008 é a redação vigente do RRAE (sem alteração posterior confirmada); articulação com o Regulamento Geral do Ruído (DL 9/2007) e com as portarias de instrução do Simplex (a Portaria 113/2015 foi substituída pelas Portarias 71-A/B/C-2024 quanto a elementos instrutórios)

Aplica-se quando: edifícios habitacionais e mistos, hotelaria, comércio/serviços, escolares, hospitalares, recintos desportivos, auditórios/cinemas — novos ou em reconstrução/ampliação/alteração; licenciamento em zonas sensíveis/mistas exige articulação com o RGR (mapa de ruído do PDM)

• Projeto de condicionamento acústico subscrito por técnico habilitado (Lei 31/2009) e termo de responsabilidade correspondente
• Avaliação acústica (ensaios in situ: D2m,nT,w, DnT,w, L'nT,w, LAr de equipamentos) exigida para a utilização — art. 12.º do RRAE; verificar relatório de entidade acreditada
• Em habitação, tolerância de 3 dB do art. 12.º, n.º 7 na avaliação de conformidade

DL 194/2009 + DR 23/95

in-force — DL 194/2009 alterado pelo DL 92/2010 e Lei 12/2014; DR 23/95 mantém-se em vigor como regulamento técnico das redes prediais (regulamentos municipais/ERSAR complementam)

Aplica-se quando: qualquer edifício novo ou ampliado com redes prediais de água e drenagem; loteamentos (infraestruturas hidráulicas e ligação aos sistemas públicos); ligação obrigatória à rede pública onde disponível (art. 59.º e ss. do DL 194/2009 e regulamentos municipais)

• Projetos de redes prediais de abastecimento e drenagem subscritos por técnico habilitado (Lei 31/2009) com termo de responsabilidade, conformes ao DR 23/95
• Vistoria/aceitação das redes prediais pela entidade gestora antes da ligação e celebração do contrato de fornecimento
• Em loteamentos: receção provisória/definitiva das infraestruturas hidráulicas e cauções (RJUE) — verificar autos

DL 166/2008 (REN)

in-force, alterado (v.g. DL 124/2019)

Porque importa: Verificar a carta REN antes de qualquer promessa de compra: a nulidade das licenças não tem prazo de sanação.

Aplica-se quando: terreno abrangido por REN na planta de condicionantes; faixas costeiras, leitos e margens, áreas de infiltração/erosão

• Verificar delimitação REN na planta de condicionantes do PDM e na carta REN municipal — em REN vigora proibição geral de operações de loteamento, urbanização e construção, salvo usos/ações compatíveis tipificados (anexo II) sujeitos a comunicação prévia ou autorização da CCDR
• Não presumir viabilidade por analogia com construções vizinhas — muitas são anteriores à delimitação ou ilegais
• Em CPCV de terrenos parcialmente em REN: delimitar cartograficamente a área útil edificável e condicionar o preço/negócio a parecer da CCDR ou exclusão da REN

DL 73/2009 (RAN)

in-force, alterado (v.g. DL 199/2015)

Porque importa: RAN significa proibição de usos não agrícolas salvo exceções estreitas: o preço baixo do terreno costuma ser o aviso.

Aplica-se quando: terreno rústico classificado como RAN; pretensão de habitação própria de agricultor ou instalações agrícolas

• Confirmar abrangência RAN na planta de condicionantes — utilizações não agrícolas em RAN são proibidas, salvo exceções tipificadas (art. 22.º) mediante parecer prévio vinculativo da entidade regional da RAN (DRAP/ERRAN)
• Exceções relevantes a validar caso a caso: habitação do agricultor, instalações de apoio agrícola, empreendimentos turísticos em espaço rural — requisitos apertados de titularidade e área
• Cruzamento RAN + DL 117/2024: a reclassificação simplificada para habitação não dispensa a desafetação da RAN — verificar ambos os regimes

DL 151-B/2013

in force - alterado por DL 47/2014, DL 179/2015, Lei 37/2017, DL 152-B/2017 (revisao maior/republicacao), DL 102-D/2020, DL 11/2023 (Simplex Ambiental) e, mais recentemente, DL 99/2024, de 3 de dezembro (RED III: isencoes de AIA para solar/armazenamento em edificios e estruturas artificiais)

Aplica-se quando: project listed in Anexo I (mandatory AIA) or Anexo II above thresholds - relevant for real estate: operacoes de loteamento/urbanizacao and tourism projects above area/bed thresholds, marinas, ski/holiday villages, large car parks; location in area sensivel (areas protegidas, Rede Natura 2000 sites, zonas de protecao de bens classificados) - lowers thresholds drastically; cumulative projects doctrine (fracionamento is disregarded); loteamentos e projetos de desenvolvimento urbano acima dos limiares do Anexo II (item 10.b): area >= 10 ha, ou construcao >= determinados limiares, reduzidos em areas sensiveis; parques de estacionamento, hoteis e conjuntos turisticos de grande dimensao

• Art. 1 n.3-4 + Anexos I/II: whether the project type/size triggers mandatory AIA or case-by-case screening; note that in sensitive areas Annex II thresholds are much lower - a mid-size resort near a classified monument or Natura site may need AIA
• Post-DL 11/2023 screening: the licensing entity decides the analise caso a caso - verify a documented screening decision exists (its absence contaminates the licence)
• DIA (Declaracao de Impacte Ambiental): favorable/conditionally favorable DIA must precede licensing; check validity period (4 years, extendable) and compliance with conditions (RECAPE phase for anteprojeto-based DIAs)

DL 127/2013

in force - alterado pelo DL 11/2023 (Simplex Ambiental: fim da renovacao automatica de 10 anos) e, mais recentemente, pelo DL 89/2025, de 12 de agosto (em vigor 13-08-2025): revisao periodica obrigatoria de 7 anos da licenca ambiental, com suspensao/caducidade se nao realizada

Aplica-se quando: project or acquired asset includes an Anexo I activity (intensive livestock, waste treatment, large agro-industry, chemical/ceramic/cement plants); mudanca de uso to industrial, or redevelopment of industrial sites

• Whether the installation needs/has a licenca ambiental integrated in the TUA (Titulo Unico Ambiental) via SILiAmb, and whether operating conditions (BAT-AEL) are met
• Post-2023: licences are no longer time-limited by default - in due diligence verify instead pending reexame proceedings after new BREF/BAT conclusions and substantial-change notifications
• Solo contamination legacy for redevelopment of industrial land (prospective ProSolos regime still not enacted as of 2026 - contractual allocation of risk needed)

DL 140/99

in-force - amended by DL 49/2005 and DL 156-A/2013; sites managed under the Plano Setorial RN2000 (RCM 115-A/2008) progressively integrated into programas especiais/PDMs; ICNF parecer regime unchanged in 2026

Aplica-se quando: plot inside a ZEC/ZPE (Sitio de Importancia Comunitaria, Zona Especial de Conservacao, Zona de Protecao Especial) - check ICNF cartography; projects outside but with likely significant effects on a site (appropriate assessment doctrine)

• Art. 9-10: acts and activities conditioned in RN2000 sites require parecer/autorizacao of ICNF (land-use change, construction, water uses) unless already ruled by a plan that incorporated the conservation objectives
• Analise de incidencias ambientais (AIncA) for projects not subject to AIA but likely to affect the site significantly - a favourable or conditioned AIncA is a licensing precondition
• AIA threshold-lowering: being in area sensivel drags Annex II projects into AIA at lower thresholds

Lei 41/2015

in-force — 1.a e ultima alteracao pela Lei 25/2018; valores das classes de alvara atualizados pela Portaria 212/2022, de 23 de agosto (classe 1 = obras ate 200.000 EUR)

Aplica-se quando: contratacao de empreiteiro; obra particular de valor superior ao permitido por trabalhos proprios; subempreitadas; contratação de empreiteiro; verificação de quem construiu imóvel recente; subempreitadas em obra

• Art. 4.o: titulo habilitante do empreiteiro — alvara (obras de qualquer classe) vs certificado (obras ate classe 2) vs registo; consultar o portal do IMPIC para confirmar validade e habilitacoes a data do contrato
• Art. 6.o: categorias/subcategorias e classe do alvara vs valor e natureza dos trabalhos da empreitada concreta — empreitada executada por empresa sem habilitacao adequada gera nulidade do contrato e contraordenacao
• Art. 24.o: limites de valor por classe (Portaria 212/2022) — verificar que a classe cobre o valor global da obra

Lei 78/2017

in-force - projeto-piloto em 10 municípios, generalizado a todo o território sem cadastro pela Lei 65/2019; regulamentada pelo DR 9-A/2017; prazos e procedimentos ajustados por DL 72/2023 e DL 87/2026. A RGG (representação gráfica georreferenciada) é hoje exigida em transmissões de rústicos e mistos nos concelhos aderentes.

Porque importa: Em concelhos aderentes ao BUPi, comprar rústico exige representação georreferenciada validada: sem RGG não registas a compra e conflitos de estremas aparecem antes de pagares.

Aplica-se quando: compra de prédio rústico ou misto em concelho sem cadastro predial em vigor (a maioria do país fora do Algarve e de parte do litoral); prédio omisso no registo predial ou com áreas divergentes entre matriz, registo e realidade; necessidade de RGG (representação gráfica georreferenciada) para escritura, registo ou operação de loteamento; due diligence de terrenos com estremas incertas ou conflitos de confrontações

• Procedimento de RGG: obrigatoriedade de representação gráfica georreferenciada validada (BUPi) nas transmissões de prédios rústicos e mistos em concelhos aderentes - sem RGG validada o registo da aquisição pode ser recusado
• Procedimento especial de registo de prédio rústico ou misto omisso - via administrativa gratuita para regularizar prédios nunca registados
• Prédios sem dono conhecido: procedimento de identificação e registo (interação com o regime de reconhecimento a favor do Estado) - risco em compras de herdeiros incertos

DL 47344/66 (Código Civil)

in-force; art. 1091.º na redação da Lei 64/2018 com o n.º 8 declarado inconstitucional com força obrigatória geral (Ac. TC 299/2020); art. 410.º n.º 3 formalmente inalterado pelo Simplex (debate doutrinal sobre revogação tácita da certificação da licença)

Aplica-se quando: CPCV de edifício ou fração (construído, em construção ou a construir); imóvel arrendado há mais de 2 anos; imóvel hipotecado; construção com menos de 5 anos

• CPCV de edifício/fração: reconhecimento presencial das assinaturas dos promitentes + certificação, pela entidade que reconhece, da existência da licença de utilização ou de construção (art. 410.º n.º 3 CC); pós-Simplex discute-se revogação tácita da certificação — prática prudente mantém ambas as formalidades; a omissão só é invocável pelo promitente-comprador (jurisprudência consolidada)
• Sinal: em promessa de compra e venda presume-se sinal tudo o que for entregue (art. 441.º CC); incumprimento — perda do sinal ou restituição em dobro (art. 442.º n.º 2 CC); com tradição da coisa, direito ao aumento do valor e direito de retenção do promitente-comprador (art. 755.º n.º 1 f) CC — prevalece sobre hipoteca)
• Execução específica (art. 830.º CC): não pode ser afastada em promessas do art. 410.º n.º 3 relativas a habitação (art. 830.º n.º 3) — rever cláusulas de exclusão nulas

DL 107/2009

in-force - no relevant amendment found up to 2026; former Planos de Ordenamento de Albufeiras (POAAP) are being converted into Programas Especiais under Lei 31/2014/RJIGT

Aplica-se quando: plot within the zona terrestre de protecao of a classified albufeira: 500 m from the maximum water level (extendable to 1000 m by programa especial); plot within the zona reservada: first 100 m

• Classification of the albufeira (utilizacao protegida / condicionada / livre) - protected-use reservoirs (public water supply) carry the heaviest construction restrictions
• Prohibited/conditioned activities in the zona terrestre de protecao (new urbanizacao, certain installations, effluent discharges) and near-total edification restriction in the 100 m zona reservada
• Whether a POAAP/Programa Especial de Albufeira applies and whether its safeguard norms were transposed into the PDM

DL 226-A/2007

in-force - amended many times (incl. DL 97/2018 on beach concessions and DL 11/2023 Simplex Ambiental, which simplified titles and extended durations); consolidated version on diariodarepublica.pt

Aplica-se quando: construction, occupation or use of leito/margem of public waters (pontoons, walls, support constructions, beach facilities); boreholes/captacoes for the project; discharge of wastewater

• Which title applies: autorizacao, licenca (max 10 years, precarious) or concessao (up to 75 years) and via SILiAmb
• For existing riverside/seaside assets in due diligence: verify a valid TURH exists, its expiry and transmissibility (arts. 26-27: transmission requires APA consent; titles do not automatically follow the property sale)
• Precarity: constructions on DPH revert or must be removed at end of title; buildings held under licenca cannot be mortgaged as if fully owned

Lei 54/2005

in-force - amended several times (incl. Lei 78/2013 and later corrections); no post-2023 amendment identified; APA guidance (Guia sobre titularidade dos recursos hidricos) still the operative reference in 2026

Aplica-se quando: plot confining with the sea, a river, stream (even non-navigable), lagoon or reservoir; plot within margem widths: 50 m (maritime and navigable waters under maritime jurisdiction), 30 m (other navigable/flotable waters), 10 m (non-navigable watercourses); plot in a zona adjacente classified as flood-threatened; terreno confinante com mar, rio, ribeira, lagoa ou albufeira; construção em margem ou leito

• Arts. 10-11: whether part of the plot is leito or margem of public waters and therefore dominio publico hidrico - land in DPH cannot be privately owned or built without title
• Art. 15: whether the owner can prove private property over leitos/margens (documentary proof of private status pre-1864/1868 titles) - requires judicial recognition action against the State; without it the strip is presumed public
• Arts. 22-25: zonas adjacentes classified by portaria - edification prohibitions/restrictions in flood-threatened areas

Lei 58/2005

in-force - amended multiple times, most recently by DL 11/2023 (Simplex Ambiental); consolidated version on diariodarepublica.pt

Aplica-se quando: any use of water resources: construction in leito/margem, captacao (boreholes/wells), wastewater discharge, crossing water lines; projects near water lines requiring APA/ARH pronouncement in licensing

• Whether the intended operation is a utilizacao dos recursos hidricos requiring a title (arts. 56 e segs.): private use of public domain requires licenca or concessao; certain uses of private waters require autorizacao
• Protection regimes: zonas de infiltracao maxima, perimetros de protecao de captacoes de agua para consumo publico (DL 382/99) - construction bans in zona de protecao imediata/alargada
• Whether APA/ARH was consulted in the municipal procedure when the operation affects the rede hidrografica

DL 38382/1951

em transicao — parcialmente revogado pelo DL 10/2024 (arts. 2.o, 3.o, 3.o-A, 5.o-8.o, 12.o-13.o, 45.o-47.o, 51.o-52.o etc.); a revogacao total, programada pelo DL 10/2024 para 2026-06-01, foi reconfigurada pelo DL 108/2026 (em vigor nessa mesma data), passando os efeitos a estar reportados a entrada em vigor do diploma que definir as novas normas tecnicas da edificacao (futuro Codigo da Construcao); para projetos submetidos apos 2026-06-01 aplicam-se normas tecnicas transitorias — VERIFICAR redacao final do DL 108/2026 no caso concreto

Porque importa: As regras técnicas mínimas (pés-direitos, áreas, salubridade) que qualquer projeto de arquitetura tem de cumprir desde 1951.

Aplica-se quando: projeto de arquitetura submetido antes de 2026-06-01; edificio existente cuja legalidade se afere pelas normas do tempo da construcao (tempus regit actum); predio anterior a 1951 (art. 3.o revogado — verificar regime aplicavel a dispensas historicas)

• Determinar a versao aplicavel: data de submissao do projeto e regime transitorio DL 10/2024 / DL 108/2026 — erro nesta analise invalida o parecer de conformidade tecnica
• Art. 65.o: pe-direito minimo habitacional (2,70 m; 2,40 m em partes); art. 66.o: areas minimas e programa minimo dos fogos; arts. 71.o-73.o: iluminacao e ventilacao naturais, afastamentos de 45.o entre fachadas — ainda parametro de referencia para edificado licenciado ao seu abrigo
• Arts. 84.o e ss.: instalacoes sanitarias; arts. 15.o e ss.: execucao e salubridade dos terrenos

DL 320/2002

in-force — parcialmente alterado pela Lei 65/2013 (profissões regulamentadas); a DGEG confirma que o diploma está EM REVISÃO (novo enquadramento legal anunciado), mas em 2026 continua a ser o regime aplicável; não confundir com o DL 58/2017 (colocação no mercado, Diretiva 2014/33/UE)

Aplica-se quando: existência de instalação de elevação em serviço; periodicidade das inspeções: 2 anos (edifícios comerciais/serviços abertos ao público), 4 anos (edifícios habitacionais/mistos de maior dimensão), 6 anos (restantes); competência de fiscalização das câmaras municipais

• Contrato de manutenção obrigatório com EMIE (empresa de manutenção de instalações de elevação) inscrita na DGEG — encargo permanente do condomínio/proprietário
• Certificados das inspeções periódicas por EIIE e cumprimento dos prazos — elevador sem inspeção válida deve ser selado pela câmara
• Registo de acidentes/incidentes e responsabilidade civil do proprietário e da EMIE (art. 8.º) — seguros

DL 101-D/2020

in-force — amended-by-DL 102/2021 (técnicos do SCE); regulamentação por Portaria 138-I/2021 (requisitos) e Manual SCE (Manual SCE aprovado pelo Despacho 6476-H/2021, na redacao dada pelo Despacho 12935-B/2023 (2.a alteracao), retificado pela Declaracao de Retificacao 80/2024, retificado pela Declaração de Retificação 80/2024); transpõe parcialmente a EPBD, com nova Diretiva (UE) 2024/1275 ainda por transpor integralmente em 2026

Porque importa: Sem certificado energético não vendes nem arrendas, e os requisitos NZEB condicionam o custo de qualquer obra nova.

Aplica-se quando: novo edificio (NZEB obrigatorio); grande renovacao; venda ou arrendamento (certificado energetico obrigatorio desde o anuncio); nova construção; grande intervenção/renovação (custo > 25% do valor do edifício, nos termos do diploma); venda ou arrendamento (certificado energético obrigatório no anúncio e no contrato); edifícios de comércio e serviços com sistemas ≥ 290 kW (SACE obrigatório até 31-12-2025)

• Certificado energetico valido emitido por perito qualificado ADENE, com a classe indicada em toda a publicidade de venda/arrendamento — a falta na escritura/contrato gera contraordenacao e e verificada pelo notario
• Pre-certificado no licenciamento de edificios novos e cumprimento dos requisitos NZEB (necessidades quase nulas de energia)
• Em reabilitacao: requisitos aplicaveis em 'intervencoes' acima dos limiares (25% da envolvente) com possiveis dispensas via DL 95/2019

DL 101-D/2020 (SCE)

in-force (revogou o DL 118/2013); regulamentação técnica por portarias/despachos SCE-ADENE

Porque importa: A classe energética já move o preço de venda e de renda: este regime define como se calcula e o que a obra tem de cumprir.

Aplica-se quando: venda ou arrendamento de edifício/fração; publicidade do imóvel; edifício novo ou grande renovação

• Certificado energético válido (10 anos), emitido por perito qualificado e registado na ADENE — conferir no portal SCE que o certificado corresponde ao imóvel (área, tipologia, fração)
• Número SCE obrigatório em TODOS os anúncios de venda/arrendamento — responsabilidade também do mediador
• Entrega do CE ao comprador antes da celebração do CPCV e disponibilização do conteúdo antes do contrato definitivo; menção na escritura — coimas de 250-3.740 EUR (singulares) e 2.500-44.890 EUR (coletivas) por incumprimento

Portaria 216-B/2008

in-force; amended-by Portaria 75/2024, de 29 de fevereiro (1.ª alteração — atualiza parâmetros e acrescenta parâmetros para habitação pública/custos controlados/arrendamento acessível)

Aplica-se quando: loteamento ou operação com impacte semelhante a loteamento; município sem parâmetros próprios no PDM/RMUE; cálculo de compensações por cedências não realizadas; dimensionamento de estacionamento de projeto

• Aplicação SUBSIDIÁRIA: só vale na falta de parâmetros no PDM/PU/PP (arts. 43.º-44.º RJUE) — primeiro verificar o plano municipal e o RMUE
• Rácios de estacionamento por uso (habitação por tipologia, comércio, serviços, indústria) e áreas por lugar: ligeiros 20 m²/lugar à superfície e 30 m²/lugar em estrutura edificada; pesados 75 m² e 130 m² respetivamente
• Dimensionamento das cedências para espaços verdes e equipamentos de utilização coletiva em loteamentos e operações de impacte relevante (a que os RMUE equiparam edifícios de impacte semelhante a loteamento)

DL 95/2019 + Despacho Normativo 21/2019 + NP EN 1990-1999

in-force — o DL 95/2019 revogou RSA/REBAP/REAE/RSCCS e o Despacho Normativo 21/2019 fixou período transitório de 3 anos: desde 18-09-2022 é obrigatório projetar com os Eurocódigos (NP EN 1990 a 1998 + Anexos Nacionais IPQ); Portaria 302/2019 define métodos para avaliação/intervenção em edifícios existentes

Aplica-se quando: qualquer projeto de estabilidade novo (obrigatoriamente Eurocódigos desde 18-09-2022); reabilitação: relatório de avaliação do estado de conservação/segurança estrutural e ficha nos termos do DL 95/2019 e Portaria 302/2019; zonas sísmicas: NP EN 1998 (ação sísmica) substitui o RSA — impacto forte em Lisboa/Algarve

• Data do projeto de estabilidade: projetos posteriores a 18-09-2022 assinados com base no RSA/REBAP são inválidos como referencial — verificar termo de responsabilidade e memória de cálculo
• Termo de responsabilidade do autor do projeto de estruturas por engenheiro civil (OE/OET, Lei 31/2009) e, em obras de classe superior, direção de obra de especialidade
• Em reabilitação, cumprimento do princípio da não diminuição da segurança sísmica e relatório de vulnerabilidade sísmica quando exigível (DL 95/2019, arts. 8.º-9.º; Portaria 302/2019)

DL 287/2003 (CIMI)

in-force, alterado anualmente por Leis do OE; consolidado no Portal das Finanças

Porque importa: O IMI anual sai do VPT: saber pedir a reavaliação do VPT evita pagar imposto a mais todos os anos.

Aplica-se quando: qualquer transação imobiliária; divergência de áreas matriz/registo; prédio omisso na matriz

• Obter caderneta predial atualizada no Portal das Finanças (art. 93.º CIMI) — validade prática 12 meses; confirmar titular inscrito = vendedor
• Conferir artigo matricial, afetação (habitação/serviços/comércio) e coerência com a licença de utilização e o uso pretendido — divergência bloqueia financiamento e indicia uso ilegal
• Verificar VPT e data da última avaliação — o VPT é a base mínima de IMT/IS (art. 12.º CIMT); ponderar pedido de reavaliação antes do fecho

Portarias 52/2019 a 58/2019

in-force - the seven mainland PROFs approved 11-02-2019 remain in force in 2026 (20-year horizon); punctual amendments to individual PROF portarias exist (verify the consolidated portaria of the relevant region); PDMs must be compatible

Aplica-se quando: rural/forest plot: PROF determines corredores ecologicos, funcoes dos espacos florestais and species rules; afforestation/reflorestation as part of a project; eucalyptus limits; properties above PGF thresholds

• Direct binding effect on private owners for: mandatory Planos de Gestao Florestal (PGF) above area thresholds, normas de intervencao in forest spaces, and eucalyptus area ceilings (articulation with Lei 77/2017 arborizacao regime, RJAAR DL 96/2013)
• Whether PROF corredores ecologicos or sub-regiao homogenea rules constrain the intended land-use change
• Interaction with SGIFR hazard classes for edification (see DL 82/2021)

DL 84/2021

in-force — aplicável a contratos celebrados a partir de 01-01-2022; sem alteração relevante confirmada até 2026 (contratos anteriores continuam regidos pelo DL 67/2003)

Aplica-se quando: venda de imóvel (habitação) por profissional a consumidor; falta de conformidade manifestada em 10 anos (elementos construtivos estruturais) ou 5 anos (restantes desconformidades)

• Prazos de garantia: 10 anos para elementos construtivos estruturais e 5 anos para o resto — verificar data do contrato (pré/pós 01-01-2022) para escolher o regime (DL 67/2003 vs. DL 84/2021)
• Presunção de anterioridade do defeito à entrega durante todo o prazo — o ónus da prova recai sobre o vendedor profissional
• Suspensão do prazo com a denúncia e durante a privação do uso do imóvel

Código Civil, arts. 1218.º-1226.º (em especial art. 1225.º)

in-force — redação do art. 1225.º dada pelo DL 267/94; convive com o DL 84/2021 (consumidores) e com o regime do RJUE/seguros

Aplica-se quando: contrato de empreitada de construção/reabilitação; venda de imóvel por quem o construiu, modificou ou reparou (art. 1225.º, n.º 4 — equiparação do vendedor-construtor)

• Garantia de 5 anos sobre imóveis de longa duração por vícios do solo/construção/modificação (art. 1225.º, n.º 1), elevável por convenção — verificar cláusulas de garantia no contrato de empreitada
• Prazos de caducidade encadeados: denúncia no prazo de 1 ano após conhecimento do defeito e ação em 1 ano após a denúncia (art. 1225.º, n.os 2-3) — calendário crítico em contencioso
• Aceitação da obra com ou sem reserva (art. 1218.º-1219.º) e seus efeitos na exclusão de defeitos aparentes

DL 97/2017

in force - alterado pela Lei 59/2018 (reforco das inspecoes periodicas) e pelo DL 11/2023, de 10-02 (2.a alteracao: fim da obrigatoriedade de dotar com instalacoes de gas os edificios novos ou sujeitos a renovacao); fiscalizacao DGEG. O projeto de gas so e obrigatorio quando o edificio seja efetivamente dotado de rede de gas

Aplica-se quando: edifícios novos com rede de gás (projeto obrigatório); alterações e conversões de instalações (ex.: conversão para gás natural); inspeções periódicas: 3 anos em edifícios de uso público; restantes instalações conforme periodicidade regulamentar do diploma

• Projeto de gás elaborado por projetista de gás reconhecido e execução por entidade instaladora (EI) habilitada
• Termo de responsabilidade de execução da instalação e declaração de inspeção emitida por entidade inspetora de gás (EIG) com aprovação — documento exigido para o abastecimento e relevante na utilização do edifício
• Validade das inspeções periódicas (aprovação/reprovação e defeitos registados) — passivo de segurança em due diligence de hotéis, AL e condomínios

DL 82/2021

in-force - amended incl. by DL 49/2022 and DL 56/2023 (which rewrote arts. 60-61 on edification conditions); consolidated version published by AGIF/sgifr.gov.pt (14-07-2023 consolidation)

Aplica-se quando: ANY construction/expansion on solo rustico outside aglomerados rurais - CRITICAL check for rural lots; plot in classes of perigosidade de incendio rural 'alta' or 'muito alta' (= areas prioritarias de prevencao e seguranca, APPS) per the official carta de perigosidade; plot in territorio florestal or within 50 m of it

• Art. 60: in APPS (alta/muito alta hazard) new construction of buildings is prohibited as a rule; exceptions are narrow (e.g. no alternative location, municipal risk analysis, protection measures) and require municipal verification with CCDR/comissao involvement per DL 56/2023 wording - many rural lots are effectively unbuildable; verify hazard class BEFORE purchase
• Art. 61: outside APPS, construction/expansion in or within 50 m of forest territory requires a 50 m fuel-management strip (faixa de gestao de combustivel) around the building contained within the property or secured over neighbouring land (deed of authorization), plus resilience measures (materials, aberturas) per the applicable regulation
• Fuel-management network obligations for owners (secondary FGC): 50 m around isolated buildings, 100 m around aglomerados/parques/industrial platforms - non-compliance = counter-ordenacao and municipal substitution at owner's cost

DL 96/2017 + Portaria 949-A/2006 (RTIEBT)

in-force — DL 96/2017 em vigor desde 01-01-2018; RTIEBT aprovadas pela Portaria 949-A/2006, alteradas pela Portaria 252/2015; fiscalização DGEG

Aplica-se quando: toda a instalação elétrica particular nova ou remodelada (classificação em tipos A, B e C conforme potência e características); instalações tipo C sujeitas a inspeções periódicas por entidades inspetoras (EIIEL)

• Projeto elétrico (ou ficha eletrotécnica, nos casos simplificados) subscrito por técnico responsável habilitado e registado na DGEG
• Certificado de exploração ou declaração de inspeção (arts. 11.º e 13.º do DL 96/2017) — documento necessário no procedimento de utilização do edifício e para o contrato de fornecimento (E-Redes/Certiel)
• Instalações tipo C: técnico responsável pela exploração designado e inspeções periódicas em dia (a partir de 02-01-2018)

Portaria 71-A/2024

in-force desde 2024 (revogou a Portaria 113/2015, de 22 de abril); verificar eventuais ajustamentos decorrentes do DL 108/2026 a partir de 3-8-2026

Aplica-se quando: instrução de qualquer pedido/comunicação ao abrigo do RJUE; pedido de autorização de utilização; resposta a convite de aperfeiçoamento/rejeição liminar

• Checklist documental por tipo/complexidade de operação (rejeição liminar por instrução deficiente é a primeira causa de atraso) — os municípios NÃO podem exigir elementos além dos da portaria (uniformização nacional, reforçada pela PEPU)
• Modelos obrigatórios de termos de responsabilidade dos técnicos (autor do projeto, diretor de obra, diretor de fiscalização) — a responsabilização técnica substitui a verificação municipal em comunicação prévia
• Telas finais: exigíveis apenas quando tenha havido alterações ao projeto durante a obra, devidamente assinaladas, no procedimento simplificado de autorização de utilização

Portaria 71-B/2024

in-force desde 2024; os modelos de título serão conjugáveis com o 'título urbanístico' do DL 108/2026 a partir de 3-8-2026 — verificar republicação de modelos

Aplica-se quando: emissão de título de operação urbanística; verificação de títulos em due diligence; impugnação por terceiros

• Conformidade formal do título emitido (modelo oficial) — relevante para escritura, registo predial e financiamento
• Aviso de publicidade da operação afixado no prédio (condição de oponibilidade prática e ponto de partida para impugnações de terceiros/vizinhos)

Portaria 71-C/2024

in-force (o art. 3.º — livro de obra digital — entrou em vigor a 5-1-2026, data do quadro legal da PEPU)

Aplica-se quando: obra em execução a partir de 5-1-2026; litígio de empreitada/defeitos; autorização de utilização

• Existência e regularidade do livro de obra (registos do diretor de obra/fiscalização) — desde 5-1-2026 em formato digital articulado com a PEPU; prova essencial em litígios de empreitada e em fiscalização
• Registo das alterações em obra no livro de obra — base para saber se são exigíveis telas finais na autorização de utilização

DL 10/2024

in-force (2024-03-04; normas transacionais retroagem a 2024-01-01) — amended-by DL 108/2026 (alteracoes ao proprio DL 10/2024 em vigor 2026-06-01)

Porque importa: Deferimento tácito: se a câmara não decidir no prazo, a licença considera-se aprovada. Mudou a matemática do risco de licenciamento.

Aplica-se quando: qualquer procedimento urbanistico iniciado apos 2024-03-04; transacao imobiliaria apos 2024-01-01; regime transitorio para procedimentos pendentes; transação titulada entre março/2024 e agosto/2026; obra aprovada por deferimento tácito; alvará substituído por recibo de taxas; procedimento urbanístico iniciado entre 4-3-2024 e 2-8-2026; invocação de deferimento tácito; operação isenta de controlo prévio; submissão de pedidos via PEPU

• Art. 26.o al. f): dispensa da exibicao da licenca/autorizacao de utilizacao e da ficha tecnica da habitacao nas escrituras de compra e venda e no credito habitacao (retroativo a 2024-01-01) — a dispensa e apenas formal: o imovel continua a ter de estar urbanisticamente regularizado; em due diligence o advogado continua a exigir o titulo
• Deferimento tacito generalizado com titulacao pelo comprovativo de pagamento de taxas + certidao da plataforma — verificar formacao e prova do ato tacito
• Alteracoes em cadeia a mais de 30 diplomas (RJUE, RJIGT, RJRU, RGEU, DL 95/2019, DL 163/2006, Codigo Civil/regimes conexos) — confirmar sempre a versao pos-Simplex de cada norma citada

DL 108/2026

in-force a partir de 3-8-2026 (publicado no DR 1.ª série n.º 104, de 29-5-2026); aplicável a procedimentos novos e a pendentes ainda em fase de apreciação liminar/saneamento; regime de caducidade aplicável a situações já constituídas (art. 12.º)

Aplica-se quando: procedimento urbanistico iniciado apos 2026-08-03; procedimento pendente em fase de saneamento a 2026-08-03; projeto submetido apos 2026-06-01 (normas tecnicas em substituicao do RGEU); qualquer transmissão de prédio urbano titulada após 03-08-2026; processo de licenciamento pendente na transição; qualquer operação urbanística iniciada a partir de 3-8-2026; procedimentos pendentes em fase de saneamento em 3-8-2026; títulos de loteamento sem obras de edificação iniciadas; transações imobiliárias que exijam título urbanístico

• Regime temporal: determinar qual versao do RJUE rege o procedimento concreto (anterior vs pos-2026-08-03)
• Comunicacao previa sem fase de saneamento: obra inicia com pagamento de taxas; responsabilidade integral transferida para promotor e tecnicos (termos de responsabilidade) — rever exposicao de responsabilidade civil e criminal dos tecnicos
• Controlo sucessivo municipal da CP caduca em 1 ano (art. 35.o n.o 10 RJUE) — janela de risco de invalidacao muito mais curta, relevante para bancabilidade e seguros

DL 555/99

in-force; amended-by DL 10/2024 (Simplex Urbanístico, em vigor desde 4-3-2024 — redação atualmente aplicável em 11-7-2026); 21.ª alteração pelo DL 108/2026, de 29 de maio, que entra em vigor a 3-8-2026 (aplicável a procedimentos novos e aos pendentes ainda em fase de saneamento/apreciação liminar)

Porque importa: O regime que decide se a tua obra precisa de licença, comunicação prévia ou nada, e os prazos que definem o cash-flow do projeto.

Aplica-se quando: qualquer operacao urbanistica (edificacao, urbanizacao, loteamento, demolicao, remodelacao de terrenos); alteracao de utilizacao de edificio ou fracao; qualquer operação urbanística (edificação, loteamento, urbanização, demolição, remodelação de terrenos, mudança de uso); necessidade de título para escritura/registo/financiamento; silêncio da câmara para além dos prazos legais; obra concluída sem autorização de utilização; operação de loteamento ou obras de urbanização; compra de lote em loteamento (verificar receção das infraestruturas e caução); alteração ao alvará de loteamento; prédio onerado com compensações urbanísticas por liquidar; obra sem título ou em desconformidade com o projeto aprovado; denúncia/auto de notícia da fiscalização municipal; compra de imóvel com obras não licenciadas; utilização sem autorização de utilização

• Art. 2.o: qualificar a operacao urbanistica (obras de construcao, reconstrucao, ampliacao, alteracao, conservacao, demolicao, loteamento, obras de urbanizacao) — a qualificacao determina o procedimento; DL 108/2026 redefine 'reconstrucao' (reconstituicao da composicao formal de todas as fachadas, manutencao de corpos balancados e cobertura; aumento de area/volume = ampliacao)
• Art. 4.o: mapear o controlo previo aplicavel — licenca (n.o 2: loteamentos sem PP/PIP, obras de urbanizacao, zonas sem parametros definidos) vs comunicacao previa (operacoes em area com parametros urbanisticos previamente definidos: PP, loteamento, PIP favoravel) vs isencao; o DL 108/2026 alarga a comunicacao previa como procedimento-regra onde ha parametros definidos
• Arts. 6.o e 6.o-A: verificar isencoes de controlo previo (obras de conservacao, alteracoes interiores que nao afetem estrutura/fachadas, obras de escassa relevancia urbanistica definidas no art. 6.o-A e em regulamento municipal) — isencao de controlo previo NAO isenta do cumprimento das normas legais e regulamentares (n.o 8)

DL 555/99 (RJUE)

in-force - heavily amended by DL 10/2024 (Simplex Urbanístico, 8 jan. 2024), which abolished the autorização de utilização as a permissive title (new art. 4.º n.º 5 and art. 62.º-A RJUE)

Porque importa: Texto consolidado do RJUE: o mapa completo do licenciamento urbanístico que qualquer análise de viabilidade tem de citar.

Aplica-se quando: imóvel sem título de utilização claro ou anterior a 1951; hostel/estabelecimento de hospedagem (uso não habitacional); alteração de utilização de habitação para serviços; imóvel construído/alterado após 1951; primeira transmissão de lote; mudança de uso; obras não tituladas detetadas na vistoria

• AL nas modalidades moradia/apartamento/quartos NÃO exige mudança de uso urbanística - explora-se sobre fração com utilização habitacional (ou serviços); mas o imóvel tem de ter utilização legalmente constituída e compatível - verificar caderneta predial, título de utilização ou isenção (prédios anteriores ao RGEU/1951)
• Pós-Simplex (DL 10/2024): a utilização deixou de depender de autorização de utilização como ato permissivo; regime do art. 62.º-A RJUE (mera comunicação/termo de responsabilidade) - checklists não devem exigir 'licença de utilização' emitida quando a lei já não a prevê como título, mas devem confirmar a conformidade do uso
• Alteração de utilização sem obras: comunicação prévia com prazo (procedimento municipal, ex.: Lisboa); com obras sujeitas a controlo prévio segue o procedimento da operação

Lei 91/95 (AUGI)

in-force, com prazos de reconversão sucessivamente prorrogados (última prorrogação não verificada nesta pesquisa — confirmar vigência atual)

Aplica-se quando: lote em avos/compropriedade resultante de fracionamento ilegal; prédio em AUGI delimitada pelo município

• Identificar se o 'lote' é na verdade uma quota indivisa (avos) de prédio rústico fracionado ilegalmente — a construção e a transmissão autónoma dependem do processo de reconversão da AUGI
• Verificar o estado do processo de reconversão (comissão de administração conjunta, alvará de loteamento de reconversão, comparticipações nas infraestruturas em dívida — que oneram o adquirente)
• A Lei 91/95 restringe novos negócios de constituição de compropriedade em prédios rústicos (nulidade dos que visem fracionamento ilegal, art. 1.º/art. 7.º) — despistar na cadeia de título

Portaria 1268/2008

in-force — amended-by-Portaria 71-C/2024 (27-02-2024, Simplex Urbanístico): define o livro de obra eletrónico; o RJUE art. 97.º (na redação do DL 10/2024) deixou de exigir envio do livro à câmara no fim da obra e qualquer validação/abertura por entidades públicas; a componente ligada à Plataforma Eletrónica dos Procedimentos Urbanísticos entrou em vigor em 05-01-2026

Aplica-se quando: todas as obras sujeitas a controlo prévio (licença/comunicação prévia) e obras isentas quando exigido; registos obrigatórios do estado de execução e ocorrências

• Existência e preenchimento do livro de obra (físico ou eletrónico) com registos periódicos do diretor de obra e do diretor de fiscalização — meio de prova central em litígios de empreitada (atrasos, alterações, ordens)
• Menção obrigatória da gestão de RCD no livro de obra (RGGR)
• Regime aplicável por data: obras iniciadas após 04-03-2024 seguem a Portaria 71-C/2024; desde 05-01-2026, articulação com a plataforma eletrónica dos procedimentos urbanísticos

DL 38 382/1951 (RGEU)

situação de transição a confirmar: o DL 10/2024 fixou a revogação do RGEU com efeitos a 1-6-2026; o DL 108/2026 alterou este calendário, reportando os efeitos da revogação à data de entrada em vigor do diploma que definirá as normas técnicas aplicáveis à edificação (futuro 'Código da Construção'); fontes secundárias divergem sobre o estado exato em julho de 2026 — verificar a versão consolidada no DR antes de invocar

Porque importa: Versão de referência do RGEU nas normas técnicas: em transição para o novo regulamento, confirma sempre a redação aplicável.

Aplica-se quando: projeto de arquitetura em apreciação durante 2026; PDM/RMUE que remete para parâmetros do RGEU; litígio sobre requisitos de habitabilidade

• Determinar a norma técnica aplicável ao projeto em função da data: projetos aprovados sob RGEU mantêm-no como referência; para novos projetos verificar se o RGEU ainda produz efeitos (por força do ajustamento do DL 108/2026) ou se vigoram apenas as regras técnicas das ordens profissionais/regulamentação setorial até ao Código da Construção
• Parâmetros RGEU historicamente usados pelos municípios na apreciação (pé-direito mínimo, áreas mínimas de compartimentos, ventilação/iluminação, afastamentos entre fachadas — art. 59.º e 73.º RGEU) — muitos PDM/RMUE remetem para eles; a sua revogação exige verificar a norma de substituição em cada município
• Em contratos de empreitada e de compra em planta: fixar contratualmente o referencial técnico aplicável para evitar vazio normativo durante a transição 2026

DL 80/2015

in-force; amended-by DL 10/2024, DL 117/2024 (de 30-12-2024, em vigor 29-1-2025 — regime especial de reclassificação de solo rústico para urbano com fim habitacional) e Lei 53-A/2025 (de 9-4-2025, na sequência de apreciação parlamentar — restringe a reclassificação, eliminando fins 'conexos' e exigindo, entre outros, ≥70% da área de construção para habitação pública/valor moderado/arrendamento acessível)

Porque importa: Define o que o PDM pode fazer ao teu terreno, incluindo quando o solo rústico pode passar a urbano: a base de qualquer aposta em terrenos.

Aplica-se quando: qualquer analise de edificabilidade de um predio; compra de terreno; reclassificacao/requalificacao de solo; pendencia de alteracao/revisao de PDM ou medidas preventivas; qualquer avaliação de edificabilidade de terreno ou edifício; terreno em solo rústico com pretensão de urbanização; PDM em revisão ou não adaptado ao regime de classificação do solo; área abrangida por medidas preventivas ou suspensão de plano

• Classificacao do solo (rustico vs urbano) e qualificacao (categorias de uso) no PDM/PU/PP — so os planos municipais e intermunicipais vinculam direta e imediatamente os particulares (art. 46.o); programas (PROT, POC, PNPOT) vinculam apenas entidades publicas mas condicionam os planos
• Art. 72.o e ss.: regras de classificacao/reclassificacao do solo — pos-DL 117/2024, reclassificacao simplificada de solo rustico para urbano destinada predominantemente a habitacao, por deliberacao municipal com alteracao simplificada do PDM
• Condicoes da reclassificacao simplificada (redacao Lei 53-A/2025): >= 70% da area de construcao acima do solo para habitacao publica, arrendamento acessivel ou custos controlados; contiguidade com solo urbano existente; exclusao absoluta de areas de REN (faixas costeiras, praias, dunas, zonas humidas, leitos e zonas inundaveis) e restricoes RAN; garantia de infraestruturas e coerencia urbanistica; onus registados

DL 80/2015 (RJIGT)

in-force; alterado, v.g., pelo DL 25/2021, DL 10/2024 e DL 117/2024 (7.ª alteração)

Porque importa: Texto consolidado do RJIGT: as regras de classificação e reclassificação do solo que determinam o valor de um terreno.

Aplica-se quando: compra de terreno para construção; projeto dependente de índices/uso do PDM; área abrangida por plano de pormenor

• Analisar PDM: classificação (solo urbano vs rústico) e qualificação do solo, índices de utilização/impermeabilização, cérceas, usos admitidos — a viabilidade nunca deve assentar só na descrição do anúncio ou na matriz ('terreno para construção' na caderneta não confere aptidão)
• Planta de condicionantes: REN, RAN, domínio hídrico, servidões administrativas (estradas nacionais, ferrovia, linhas de alta tensão, gasodutos, aeroportos, radares, marcos geodésicos, Rede Natura 2000/ZEC/ZPE)
• Verificar planos de urbanização/pormenor aplicáveis e unidades de execução em curso (obrigações de perequação e cedências, arts. 175.º ss)

Lei 31/2014 + DL 80/2015 (RJIGT) - Programas da Orla Costeira (POC)

in-force - RJIGT amended most recently by DL 117/2024, de 30 de dezembro (rustic-to-urban reclassification for housing; itself altered by parliamentary appreciation in 2025). POCs approved by RCM have replaced nearly all POOCs on the mainland; their safeguard norms bind municipalities and must be transposed into PDMs; transitional direct effects persist where transposition is pending

Aplica-se quando: plot within the orla costeira (500 m terrestrial strip from the coastline, extendable to 1000 m, plus marginal waters); plot within faixas de salvaguarda (litoral de arriba - clifftop/cliff-base strips; litoral arenoso - erosion and overwash strips; sea-level-rise projection bands)

• Which POC applies (e.g. Caminha-Espinho, Ovar-Marinha Grande, Alcobaca-Cabo Espichel, Espichel-Odeceixe, Odeceixe-Vilamoura, Vilamoura-VRSA) and its normas de gestao: new construction generally prohibited in faixas de salvaguarda outside urban perimeters; demolition/relocation logic for at-risk structures
• Safeguarded pre-existences: rights legally consolidated at POC entry-into-force and urban-classified land are carved out - date-check titles against the POC RCM date
• Whether the municipality already transposed POC norms into the PDM (post-transposition, the PDM text governs; pre-transposition, beware direct application to public entities and refusal practice)

DL 309/2009

in-force - amended by DL 115/2011, DL 265/2012 and DL 10/2024 (Simplex Urbanistico, art. 51: cases dispensing heritage parecer in protection zones)

Aplica-se quando: plot/building inside ZGP (50 m) or ZEP of a classified immovable; pending classification procedures (which already trigger the 50 m protection)

• Arts. 36-43: content of ZEPs - check the specific portaria for zonas non aedificandi and restrictions on volumetria, alinhamentos, cerceas
• Art. 51 (as amended by DL 10/2024): which operations inside protection zones are exempt from parecer of Patrimonio Cultural, I.P./DRCs
• Art. 54: obligation of the municipality to communicate operations; tacit rules and deadlines for the heritage parecer under RJUE art. 13-B (parecer must be issued in 20 days, otherwise deemed favorable - deferimento tacito introduced by Simplex)

Lei 107/2001

in-force - base law unchanged in substance; administrative interface changed: Patrimonio Cultural, I.P. replaced DGPC (reorganization DL 78/2023) and the Simplex Urbanistico (DL 10/2024) narrowed the cases requiring parecer in protection zones

Aplica-se quando: property classified or em vias de classificacao (interesse nacional, publico or municipal); property within the zona geral de protecao (ZGP): automatic 50 m from the outer limits of any classified or under-classification immovable, effective from the opening of the classification procedure; property within a ZEP (zona especial de protecao) fixed by portaria, which may include zonas non aedificandi; imóvel classificado (MN/IIP/IIM) ou em vias de classificação; imóvel em zona geral de proteção (50 m) ou ZEP de bem classificado

• Art. 43: existence and geometry of ZGP/ZEP - query the Patrimonio Cultural, I.P. geoportal (Ulysses/SIPA) and the PDM planta de condicionantes
• Arts. 40-45: in protection zones no licenca, comunicacao previa or autorizacao can be granted without previo parecer favoravel of the heritage administration; classified buildings require authorization for any works, including inside
• Arts. 43.o e 45.o da Lei 107/2001: obras em bens classificados ou em vias de classificacao e nas zonas de protecao exigem parecer previo favoravel / autorizacao e acompanhamento do orgao competente do patrimonio (DGPC/CCDR); o art. 37.o regula o direito de preferencia, nao o controlo previo de obras

Lei 107/2001 + DL 140/2009

in-force — Lei 107/2001 sem alteracoes estruturais; organica: DGPC sucedida pelo Patrimonio Cultural, I.P. (reestruturacao de 2023-2024); procedimentos de parecer simplificados pelo DL 10/2024

Aplica-se quando: imovel classificado (MN, IIP, IIM) ou em vias de classificacao; imovel em zona geral de protecao (50 m) ou ZEP de bem classificado; achados arqueologicos / zonas de potencial arqueologico

• Art. 43.o Lei 107/2001: zona geral de protecao de 50 m e ZEP — qualquer obra em imovel classificado ou nas zonas de protecao exige parecer previo vinculativo da administracao do patrimonio (Patrimonio Cultural, I.P. / DRC); confirmar no Atlas do Patrimonio a situacao do predio
• Art. 37.o: previa comunicacao/autorizacao para obras em bens classificados ou em vias de classificacao; nulidade das licencas emitidas sem o parecer
• DL 140/2009: obrigatoriedade de relatorio previo e acompanhamento tecnico especializado dos projetos e obras em bens classificados

DR 5/97 + Diretiva CNQ 23/93

in-force (DR 5/97 e DL 65/97, para recintos com diversões aquáticas); a Diretiva CNQ 23/93 e as normas NP EN 15288-1/2 e NP 4542:2017 NÃO têm força de lei — são referenciais técnicos usados pelas autoridades de saúde (Programa de Vigilância Sanitária de Piscinas); não existe diploma nacional geral vinculativo para piscinas privadas unifamiliares

Aplica-se quando: parques aquáticos e recintos com diversões aquáticas (licenciamento específico DL 65/97); piscinas de uso público e de condomínio/hotéis/AL — vigilância sanitária das ARS e referencial CNQ 23/93; piscinas em empreendimentos turísticos: requisitos do regime dos empreendimentos turísticos

• Qualificação correta do recinto: diversão aquática (licença DL 65/97 + DR 5/97) vs. piscina de condomínio/hotel (referenciais técnicos + regulamento municipal/ARS)
• Projeto de especialidade (estabilidade, tratamento de água) subscrito por engenheiro; em hotéis/AL, evidência de autocontrolo da qualidade da água e nadador-salvador quando exigível
• Responsabilidade civil do proprietário/explorador por afogamentos — vedações e planos de segurança como mitigação (a ausência de lei específica não afasta o art. 493.º CC)

DR 5/2019

in-force (de aplicação obrigatória nos instrumentos de gestão territorial; sucedeu ao DR 9/2009)

Aplica-se quando: cálculo de edificabilidade (índices/cérceas) em qualquer projeto; divergência entre definições do PDM antigo e conceitos legais; elaboração/revisão de PDM

• Interpretação uniforme dos conceitos usados nos regulamentos de PDM: área bruta de construção, índice de utilização do solo, índice de ocupação, índice de impermeabilização, cércea/altura da fachada, alinhamento, logradouro, colmatação — não são admissíveis outros conceitos para o mesmo conteúdo nos IGT
• Atenção a PDM anteriores a 2019 (e a 2009) que usam definições próprias divergentes — o conceito aplicável é o do plano em vigor à data da sua aprovação, gerando disputas de cálculo de edificabilidade que o advogado deve antecipar
• Anexo I (indicadores e parâmetros) e Anexo II (simbologia gráfica) — base para conferir plantas de ordenamento/condicionantes

DL 10/2024 (regime PEPU) + Portarias 71-A/2024 a 71-C/2024

in-force: uso obrigatório pelos 308 municípios desde 5-1-2026 (quadro legal criado pelo DL 10/2024); implementação no terreno reportada como desigual no 1.º semestre de 2026 (municípios em ritmos diferentes, tramitação paralela papel/digital); o DL 108/2026 mantém a PEPU como infraestrutura central

Porque importa: O Simplex Urbanístico em prática: prazos, plataforma eletrónica e instrução dos pedidos que aceleram (ou travam) o teu licenciamento.

Aplica-se quando: submissão de qualquer procedimento urbanístico a partir de 5-1-2026; contagem de prazos e invocação de deferimento tácito; município com plataforma em transição

• Desde 5-1-2026 os pedidos e comunicações devem ser submetidos via PEPU (ou plataformas municipais interoperáveis com ela); segundo as fontes municipais, documentos/procedimentos submetidos fora da plataforma deixam de ser válidos a partir dessa data — verificar o canal de submissão para efeitos de contagem de prazos e de formação de deferimento tácito
• Funcionalidades com relevância probatória: comprovativo de submissão (que integra o título urbanístico em caso de deferimento tácito sob o DL 108/2026), acompanhamento do estado do processo, notificações eletrónicas, uniformização dos elementos exigidos
• Risco operacional 2026: municípios com PEPU não plenamente operacional — documentar datas de submissão e falhas da plataforma (relevante para prazos, tácito e responsabilidade do município); livro de obra digital (Portaria 71-C/2024, art. 3.º) em vigor desde a mesma data

Codigo Civil, arts. 1414.o-1438.o-A

in-force — regime revisto pela Lei 8/2022, de 10 de janeiro (em vigor 2022-04-10); regime transacional conexo alterado pelo DL 10/2024

Aplica-se quando: constituicao de PH em edificio novo ou reabilitado; venda de fracao autonoma; obras em fracoes ou partes comuns; AL em fracao autonoma

• Art. 1414.o-1415.o: requisitos das fracoes autonomas (unidades independentes, distintas e isoladas, com saida propria); art. 1418.o: conteudo do titulo constitutivo — conformidade das fracoes e permilagens com o projeto aprovado na camara (a certidao camararia de conformidade continua a ser exigida para o registo da PH)
• Art. 1419.o e 1422.o-A: modificacao do titulo e alteracao de fracoes (juncao/cisao); pos-Lei 8/2022, possibilidade de suprimento judicial da falta de acordo quanto a partes comuns quando a oposicao represente menos de 1/10 do capital investido
• Art. 1421.o: qualificacao de partes comuns (imperativas vs presuntivas) — terracos de cobertura, logradouros, estacionamentos: fonte principal de litigios em due diligence

Lei 31/2009

in-force — amended-by-Lei 40/2015 (1.ª alteração, republicação) e Lei 25/2018; o DL 10/2024 (Simplex) remete para ela os termos de responsabilidade que substituem controlos públicos

Aplica-se quando: subscricao de qualquer projeto, termo de responsabilidade, direcao de obra ou direcao de fiscalizacao; qualquer operação urbanística com projeto/obra — define QUEM pode assinar cada termo de responsabilidade (arquitetura: arquiteto; estruturas e especialidades de engenharia: engenheiro OE ou engenheiro técnico OET conforme a categoria da obra; coordenador de projeto; diretor de obra; diretor de fiscalização); projeto de construção/reabilitação submetido a controlo prévio; auditoria de dossier de licenciamento de imóvel recente

• Art. 10.o: quem pode subscrever o projeto de arquitetura (arquitetos; pos-Lei 25/2018 tambem certos engenheiros/engenheiros tecnicos e agentes tecnicos de arquitetura e engenharia em casos delimitados) e os projetos de especialidades (engenheiros/engenheiros tecnicos conforme habilitacao da ordem)
• Arts. 14.o-16.o: direcao de obra e direcao de fiscalizacao — habilitacao minima em funcao da classe da obra (agentes tecnicos limitados a classe 4 ou inferior)
• Art. 20.o: validade dos termos de responsabilidade — identificacao do tecnico, inscricao em ordem profissional valida a data da subscricao, declaracao da ordem

DL 73/2009

in-force - amended by DL 199/2015, de 16 de setembro (only substantive amendment found up to mid-2026; procedural interface with municipal licensing streamlined by the Simplex Urbanistico via the RJUE, not by direct amendment)

Porque importa: Terreno em RAN raramente é edificável: exceções taxativas e parecer vinculativo. Verifica antes de comprar rústico barato.

Aplica-se quando: plot classified as RAN in the PDM planta de condicionantes (high agricultural aptitude soils, classes A1/A2 post-2015); any non-agricultural use of RAN land: dwellings, tourism, industry, roads, solar plants; predio classificado como RAN no PDM; compra de terreno agricola com intencao de edificar

• Art. 20-21: RAN land is reserved for agriculture; utilizacoes nao agricolas are prohibited except the exhaustive exceptions of art. 22 (e.g. residence of the farmer (residencia propria de agricultor), agro-tourism, public-interest infrastructure, renewables in certain conditions)
• Art. 23: any admissible non-agricultural use requires parecer previo vinculativo of the Entidade Regional da RAN (now operating within the CCDRs) or comunicacao previa - verify the parecer exists and covers the exact footprint, and Portaria 162/2011 conditions
• Art. 25: exceptional RIP (relevante interesse publico) route for uses outside art. 22, by ministerial despacho

DL 224/84

in-force, com dezenas de alterações; versão consolidada no diariodarepublica.pt (última alteração individual não verificada nesta pesquisa)

Aplica-se quando: qualquer transmissão ou oneração de imóvel; prédio descrito ou omisso no registo; hipoteca/penhora inscrita a cancelar

• Obter certidão permanente do registo predial (código de acesso online, art. 110.º-A CRP) e reler no dia da escritura — apresentações pendentes alteram prioridades (art. 6.º: prioridade pela data da apresentação)
• Verificar titularidade inscrita a favor do vendedor e cadeia de trato sucessivo (art. 34.º CRP); princípio da legitimação: o alienante tem de ter o prédio registado a seu favor para o ato ser titulado (art. 9.º CRP)
• Levantar TODOS os ónus e encargos: hipotecas (voluntárias e legais), penhoras, arrestos, arrolamentos, usufrutos, servidões registadas, direitos de preferência com eficácia real, promessas com eficácia real (art. 413.º CC), ações judiciais averbadas (art. 3.º CRP)

RMUE municipal (art. 3.º RJUE) + Regulamento Municipal de Taxas

in-force por município (publicados no DR 2.ª série; verificar sempre a versão consolidada no site da câmara e a data face ao Simplex — muitos RMUE estão em revisão para adaptação ao DL 10/2024/DL 108/2026 e à PEPU)

Aplica-se quando: qualquer operação urbanística em concreto (o RMUE varia por concelho); liquidação de taxas e compensações; dispensa/redução de estacionamento; qualificação de obra como escassa relevância ou impacte relevante

• Base legal: art. 3.º RJUE habilita os municípios a aprovar regulamentos de concretização (nunca podem contrariar o RJUE nem exigir elementos além da Portaria 71-A/2024)
• O que o RMUE tipicamente acrescenta e deve ser verificado por projeto: definição de 'obras de escassa relevância urbanística' locais (art. 6.º-A n.º 3 RJUE), operações com 'impacte relevante/semelhante a loteamento' (que desencadeiam cedências e TRIU como se loteamento fosse), regras locais de estacionamento e sua dispensa (com compensação pecuniária), condições estéticas/alinhamentos, ocupação de via pública, estaleiros, horários de obra
• Regulamento de taxas: fórmulas da TRIU/TMU, taxas de apreciação, compensações (art. 44.º n.º 4 RJUE) em numerário/espécie, isenções (ARU, reabilitação, custos controlados) e fundamentação económico-financeira (art. 8.º RGTAL) — conferir a versão em vigor à data da liquidação

DL 166/2008

in-force - amended by DL 239/2012, DL 124/2019 (republication), DL 11/2023 (art. 24 n.7), and most recently DL 129/2026, de 29 de junho (art. 21 n.1-2: decision on acoes de relevante interesse publico can be delegated to the CCDR board). DL 123/2024, de 31 de dezembro amended art. 4 of DL 124/2019 (transitional deadlines for adapting municipal REN delimitations).

Porque importa: REN significa proibição geral de construir e licenças emitidas em violação são nulas: risco máximo em due diligence de terrenos.

Aplica-se quando: plot totally or partially inside municipal REN delimitation (check planta de condicionantes of PDM and CCDR REN cartography); coastal strips, dunes, cliffs, estuaries, flood-prone areas (zonas ameacadas pelas cheias), areas of high infiltration/aquifer recharge, slopes with erosion risk (all REN typologies of Anexo I); predio total ou parcialmente inserido em REN (carta municipal da REN); compra de terreno rustico; operacao perto de linhas de agua, costa, zonas inundaveis ou de maxima infiltracao

• Art. 20 n.1: default prohibition in REN of loteamento, obras de urbanizacao, construcao and ampliacao, vias, escavacoes e aterros, and destruction of vegetation cover
• Art. 20 n.2-3 + Anexo II + Portaria 419/2012: whether the intended use is a listed compatible use and whether it is exempt, subject to comunicacao previa to the CCDR or to autorizacao - match the REN typology of the plot against the Anexo II matrix
• Art. 21 (as amended by DL 129/2026): possibility of recognition of relevante interesse publico (RIP) for non-listed uses - now decidable by the CCDR when delegated, no longer always requiring joint ministerial despacho

DL 102-D/2020

in-force — amended-by-Lei 52/2021 e DL 24/2024 (26-03-2024, clarificação de licenciamentos e aterros; completa a transposição da Diretiva 2018/851)

Aplica-se quando: qualquer obra que produza RCD (construção, reconstrução, ampliação, alteração, conservação, demolição); demolições: obrigação de demolição seletiva e triagem prévia; obras públicas: PPGRCD obrigatório e incorporação mínima de 10% de materiais reciclados; presença de resíduos perigosos (amianto — fluxo RCDA)

• Cumprimento das obrigações do produtor de RCD (arts. 45.º e ss. do RGGR): triagem na origem, encaminhamento para operador licenciado, registo
• Guias eletrónicas e-GAR (SILiAmb) e certificados de receção dos operadores de gestão — prova documental exigida em fiscalização APA/CCDR/câmara e condição de encerramento regular da obra
• Em empreitadas: cláusulas contratuais que alocam ao empreiteiro a gestão de RCD e as coimas ambientais (contraordenações ambientais agravadas pelo DL 24/2024)

DL 9/2007

in-force - rectified by Decl. Rect. 18/2007 and amended by DL 278/2007; no later amendment found up to mid-2026 (a full RGR revision has been discussed for years but not published - verify before relying on draft rules)

Aplica-se quando: new housing/schools/hospitals (recetores sensiveis) anywhere - classification of the site as zona sensivel or zona mista in the PDM determines applicable limits; sites near airports, major roads, railways, industry, nightlife; licensing of noisy permanent activities (industry, commerce, restaurants/bars); obra em zona habitada (licenca especial de ruido para trabalhos fora do horario); classificacao acustica da zona no PDM (sensivel/mista); atividades ruidosas permanentes (AL, restauracao em edificio habitacional)

• Art. 11: limit values - zonas sensiveis Lden<=55/Ln<=45 dB(A); zonas mistas Lden<=65/Ln<=55 dB(A); unclassified areas default limits apply
• Art. 12: urbanizacao and edificacao rules - new sensitive buildings cannot be licensed in zones exceeding limits (with exceptions for consolidated urban areas subject to acoustic-insulation measures); an acoustic study is required for licensing in most municipalities
• Art. 13: noisy permanent activities need compliance evidence (criterio de incomodidade) - key for AL/hospitality operations

DL 273/2003

in-force — sem alteração relevante confirmada até 2026 (existe projeto de revisão em discussão no setor, não publicado)

Aplica-se quando: qualquer obra com estaleiro; obra com mais de um empreiteiro/subempreiteiro ou riscos especiais; qualquer estaleiro de construção/engenharia civil; obrigações reforçadas quando há mais de uma empresa ou trabalhos com riscos especiais (art. 7.º); comunicação prévia à ACT quando o estaleiro excede os limiares do art. 15.º (prazo >30 dias e >20 trabalhadores simultâneos, ou >500 dias×trabalhador); abertura de estaleiro de construção; obra com mais de um empreiteiro ou riscos especiais

• Art. 5.o-7.o: plano de seguranca e saude (PSS) em projeto e em obra; nomeacao de coordenadores de seguranca (dono de obra)
• Art. 15.o: comunicacao previa da abertura do estaleiro a ACT quando exigida — copia no livro de obra
• Responsabilidade do dono da obra (promotor) por falta de coordenacao — clausulas contratuais de alocacao de risco na empreitada

DL 220/2008

in force - alterado por DL 224/2015 (1.a alteracao, republicacao), DL 95/2019 (2.a), Lei 123/2019 (3.a, republicacao) e DL 9/2021 (4.a alteracao: migracao do regime sancionatorio para o RJCE); versao consolidada no diariodarepublica.pt

Aplica-se quando: qualquer projeto de edificacao ou mudanca de uso (todas as utilizacoes-tipo I a XII); categoria de risco 2.a ou superior; exploracao de AL/hospedagem; todos os edifícios e recintos, novos ou existentes, classificados em utilizações-tipo I a XII e categorias de risco 1.ª a 4.ª; obras de construção, ampliação, alteração e mudança de uso; medidas de autoproteção obrigatórias na fase de exploração

• Arts. 8.o e Anexos: classificar a utilizacao-tipo (UT I habitacional ... UT VII hoteleira, etc.) e a categoria de risco (1.a-4.a) — determina o nivel de controlo
• Art. 17.o: ficha de seguranca (UT I-III de 1.a categoria) vs projeto de especialidade SCIE subscrito por tecnico habilitado; parecer da ANEPC obrigatorio para categorias de risco superiores — a falta vicia o licenciamento
• Art. 21.o-22.o: medidas de autoprotecao obrigatorias na fase de exploracao (registos, planos de emergencia) e inspecoes regulares da ANEPC — verificar em due diligence de ativos em exploracao (hoteis, AL, escritorios)

DL 220/2008 (SCIE)

in-force, com alterações (v.g. Lei 123/2019; consolidação e alterações posteriores não integralmente verificadas nesta pesquisa)

Aplica-se quando: projeto de construção/ampliação/mudança de uso; exploração de AL e outras utilizações-tipo com público; categoria de risco 2.ª ou superior

• Projeto de especialidade SCIE ou ficha de segurança conforme a utilização-tipo (UT I a XII) e categoria de risco; parecer/vistoria da ANEPC obrigatório nas categorias de risco superiores — verificar no processo camarário
• Medidas de autoproteção aprovadas e implementadas na fase de exploração (registos de manutenção, simulacros) — passivo contraordenacional em ativos em operação (hotéis, AL de maior dimensão, escritórios)
• Mudança de uso (v.g. habitação→AL/hostel em estabelecimento de hospedagem) pode alterar a UT e exigir novas medidas SCIE — orçamentar antes do fecho

Portaria 1532/2008

in-force — amended-by-Portaria 135/2020 (1.ª alteração, em vigor desde 01-08-2020, retificada pela Declaração de Retificação 26/2020); nenhuma alteração posterior confirmada até 2026

Aplica-se quando: mesmos factos geradores do DL 220/2008 — o RT-SCIE concretiza as condições técnicas (vias de acesso a viaturas de socorro, resistência/reação ao fogo, evacuação, deteção, redes de incêndio); exceções para centros urbanos antigos introduzidas pela Portaria 135/2020

• Conformidade técnica atestada no termo de responsabilidade do projetista SCIE face à versão do RT-SCIE aplicável à data do projeto (pré ou pós 01-08-2020)
• Em edifícios em centros urbanos antigos, se foi corretamente invocada a exceção de acessibilidade de fachadas da Portaria 135/2020
• Certificação/manutenção dos equipamentos (extintores, SADI, redes húmidas/secas) por entidades registadas na ANEPC — contratos de manutenção como documento de due diligence

DL 45987/1964

in-force - the 1964 general regime remains the legal frame in 2026; applied through airport-specific Decretos Regulamentares (e.g. Lisboa: Decreto 48542/1968; Madeira: DRR 1/2014/M); ANAC is the regulator and ANA/aerodrome operators issue technical pronouncements

Aplica-se quando: plot within a servidao aeronautica zone of an airport/aerodrome/radio-navigation aid (check the specific decreto regulamentar and ANAC charts); tall constructions (cranes included) near flight paths; obstacle-limitation surfaces; planned Luis de Camoes airport (Alcochete) area - watch for new servitude instruments

• Whether the plot is inside a servidao area and which zone (zonas de desobstrucao vs zonas confinantes) - height limits, ban on certain uses (e.g. installations producing smoke/dust, bird-attracting uses, electromagnetic interference)
• Requirement of prior authorization/parecer of the aeronautical authority (ANAC/ANA and, for military aerodromes, the Forca Aerea) before municipal licensing - in Lisbon and Porto approach areas this is routine for buildings above certain cotas
• Crane and construction-equipment height during works also needs clearance, not just the final building

DR 1/92 (RSLEAT) + DL 15/2022

in-force - RSLEAT (Decreto Regulamentar 1/92) remains the safety-distance reference in 2026; DL 15/2022, de 14 de janeiro governs the constitution of servitudes and expropriations for RESP infrastructure (itself repeatedly amended, incl. by DL 99/2024 and the 2023-2025 energy simplex packages)

Aplica-se quando: overhead HV/MV line crossing or flanking the plot (visible or registered servitude); underground cables, substations, or planned RNT/RND expansions (REN, S.A./E-REDES plans)

• RSLEAT minimum clearances between conductors and buildings/ground - they operationally sterilize a corridor under and beside the line (width varies with voltage and catenary; must be engineered case by case)
• Whether the servitude was constituted by DUP under DL 15/2022 (or predecessor DL 29/2006-related regimes) and if it is registered; unregistered de facto lines still bind via the legal servitude regime
• Compensation rights and the possibility to require line deviation at the beneficiary's or owner's cost

DL 276/2003

in-force - no substantive amendment found up to 2026; managed by Infraestruturas de Portugal, S.A. with IMT, I.P. oversight

Aplica-se quando: plot adjacent to or neighbouring a railway line, station or other railway installation (active or not formally disaffected)

• Art. 15: prohibition of constructions, edifications, aterros, material deposits and tree planting at less than 10 m, and excavations at less than 5 m, from the railway (distances counted per the statute); wells/water infiltration restrictions nearby
• Art. 16: general duty of abstention from works/activities endangering rail circulation; possibility to request IMT reduction of restrictions with favorable IP parecer
• In due diligence on former railway land: whether the parcel was formally desafetada from dominio publico ferroviario - DPF land is inalienable and any private acquisition is void

Lei 2078/1955

in-force - both the Lei 2078, de 11 de julho de 1955 and DL 45986/1964 remain in force in 2026; individual military servitudes are created by decreto for each military organization/installation

Aplica-se quando: plot near military installations, military aerodromes, naval facilities, communications/radar stations, coastal defense areas (each has its own servitude decreto); common hotspots: Lisbon region (Alfeite, Monsanto, Sintra air base), Porto/Ovar, Beja, Monte Real, Acores/Madeira facilities

• Whether a specific military servitude decreto covers the plot (PDM planta de condicionantes + Ministerio da Defesa Nacional/EMGFA confirmation)
• Restrictions typical of these servitudes: bans or authorization requirements for construction, walls, tree planting, alteration of relevo, in graded zones by distance
• Prior authorization of the military authority (via DGRDN/ramo) before any licensing; the municipal licence is null without it

Lei 34/2015

in-force - amended by Lei 42/2016 (art. 4). Applies to national-network roads; municipal roads follow Lei 2110/1961 and municipal regulations; ex-national roads delivered to municipalities keep EERRN-derived protection unless municipalized

Aplica-se quando: plot fronting or near an autoestrada, IP, IC, EN or regional road; new access (serventia) to a national road; advertising structures visible from the road

• Art. 32: zona de servidao non aedificandi measured from the road axis and from the zona da estrada - widths vary by category (autoestradas/vias rapidas 50 m from axis and never less than 20 m from the zona da estrada; IP/IC intermediate; EN smaller widths) - map the exact strip for the concrete road class
• Art. 32 n.5: corridor-protection servitudes for planned roads lapse 5 years after constitution - check if an old corridor reservation has expired (frees the land)
• Arts. 42 e segs.: any access, construction, wall, or drainage work in the zona de servidao requires IP, S.A. licensing/parecer; municipal licence alone is insufficient

DL 117/2024

in-force desde 2025-01-29; alterado pela Lei 53-A/2025, de 9 de abril (apreciacao parlamentar: substituiu 'habitacao de valor moderado' por arrendamento acessivel/custos controlados e blindou a REN)

Aplica-se quando: compra de terreno rustico contiguo a solo urbano com intencao de urbanizar; promocao de habitacao acessivel/custos controlados em solo rustico; terreno rústico contíguo a solo urbano; negócio de land banking assente em expectativa de reclassificação; promoção habitacional a custos controlados/arrendamento acessível

• Elegibilidade do predio: solo rustico contiguo a solo urbano existente; fora de REN, RAN e demais servidoes/restricoes impeditivas (verificacao cartografica obrigatoria)
• Afetacao vinculada: >= 70% da area total de construcao acima do solo para habitacao publica, arrendamento acessivel ou habitacao a custos controlados — quantificar o impacto no modelo de negocio antes da aquisicao
• Procedimento: deliberacao fundamentada da camara/assembleia municipal com alteracao simplificada do instrumento de gestao territorial; demonstracao de viabilidade de infraestruturas e coerencia com a area urbana

Lei 31/2014

in-force — alterada pela Lei 74/2017, DL 3/2021, DL 52/2021 e DL 10/2024

Aplica-se quando: questoes de fundo sobre classificacao do solo, jus aedificandi, expropriacao ou perequacao

• Art. 10.o e ss.: o direito de construir nao e inerente ao direito de propriedade — decorre dos planos; fundamenta pareceres sobre expectativas juridicas e indemnizabilidade
• Arts. 70.o e ss.: regime economico-financeiro (mais-valias, perequacao, taxas)
• Enquadramento da classificacao binaria do solo (rustico/urbano) que o RJIGT e o DL 117/2024 concretizam

Lei 53-E/2006

in-force (verificada como base legal vigente das taxas municipais em 2026; conjugar com o art. 116.º do RJUE e com a Lei 73/2013 — regime financeiro das autarquias)

Aplica-se quando: emissão de qualquer título urbanístico com taxas associadas; liquidação de TRIU/TMU em loteamento ou edificação; impugnação de taxas por falta de fundamentação económico-financeira; pedidos de isenção/redução (ARU, custos controlados)

• Legalidade da taxa: toda a taxa urbanística municipal (incluindo a TRIU — Taxa pela Realização, Manutenção e Reforço de Infraestruturas Urbanísticas, dita TMU nalguns municípios) tem de constar de regulamento municipal aprovado pela assembleia municipal com FUNDAMENTAÇÃO ECONÓMICO-FINANCEIRA do valor (art. 8.º RGTAL) — a sua falta gera nulidade do regulamento e permite impugnar/repetir o indevido
• Bilateralidade: a taxa pressupõe contraprestação (realização/manutenção/reforço de infraestruturas primárias e secundárias) — pareceres CCDR confirmam que só é devida quando exista contrapartida (p.ex. acréscimo de utilização que exija obras municipais); valores desproporcionados podem ser sindicados como imposto encapotado
• Art. 116.º RJUE: TRIU devida na emissão do título de loteamento/obras; verificar no regulamento municipal de taxas a fórmula (área de construção, localização, tipologia), isenções e reduções (reabilitação urbana, ARU, habitação a custos controlados) e regras de autoliquidação pós-Simplex

DL 123/2009

in force - alterado por DL 258/2009, Lei 47/2013, DL 92/2017 e Lei 16/2022 (Lei das Comunicacoes Eletronicas, que alterou formalmente o DL 123/2009); regras tecnicas nos Manuais ANACOM ITED 4.a ed. e ITUR 3.a ed., em vigor desde 01-04-2020

Aplica-se quando: todos os edifícios novos e reconstruções/alterações relevantes (ITED); loteamentos e obras de urbanização (ITUR — infraestruturas aptas obrigatórias); ligação de operadores e partilha de infraestrutura

• Projeto ITED elaborado por projetista inscrito na ANACOM e instalação por instalador ITED habilitado
• Termo de responsabilidade de execução da instalação ITED emitido pelo instalador e entregue ao dono da obra — documento exigível para a utilização do edifício (art. 76.º e ss.)
• Conformidade com a edição do Manual ITED aplicável à data do projeto (3.ª ed. até 31-03-2020; 4.ª ed. depois)

DL 39/2008

in-force - alterado e republicado pelo DL 80/2017, de 30 de junho (5.a alteracao/republicacao - unifica tambem os parques de campismo e caravanismo, entao no DL 108/2009, no mesmo regime); 6.a alteracao pelo DL 9/2021, de 29 de janeiro; sem alteracao direta ao articulado identificada em fontes secundarias ate 2026 - o DL 10/2024 (Simplex Urbanistico) nao altera o texto do DL 39/2008 mas passa a reger o procedimento de controlo previo urbanistico (RJUE) das obras de construcao de empreendimentos turisticos; o parecer previo vinculativo do Turismo de Portugal (art. 6.o) mantem-se como condicao autonoma e cumulativa. NAO VERIFICADO em fonte oficial primaria nesta sessao (diariodarepublica.pt serve uma SPA React sem conteudo renderizavel por fetch simples) - status cruzado com Turismo de Portugal, RFF Lawyers e Uria Menendez; confirmar a redacao consolidada exata no DR antes de instruir um pedido.

Aplica-se quando: construcao, ampliacao ou instalacao de qualquer empreendimento turistico (estabelecimento hoteleiro, aldeamento turistico, apartamentos turisticos, conjunto turistico/resort, turismo de habitacao, turismo no espaco rural, parque de campismo e caravanismo, turismo de natureza); aquisicao de terreno rustico ou predio com intencao de desenvolver um programa turistico organizado (TER, aldeamento, hotel rural) em vez de uma exploracao de Alojamento Local isolada; conversao de imovel existente (casa antiga, quinta, solar) para exploracao turistica sob uma das tipologias do art. 4.o; mudanca de uso de edificio para empreendimento turistico; devida diligencia sobre um empreendimento turistico ja instalado (compra de exploracao em curso)

• Art. 4.o: enquadrar o programa na tipologia correta (estabelecimentos hoteleiros, aldeamentos turisticos, apartamentos turisticos, conjuntos turisticos, turismo de habitacao, turismo no espaco rural, parques de campismo e caravanismo, turismo de natureza) - a tipologia determina o regime de licenciamento, os requisitos de instalacao (Portaria 937/2008 para TH/TER) e a entidade classificadora
• Art. 6.o: parecer previo vinculativo do Turismo de Portugal, I.P. antes da decisao do procedimento de controlo previo urbanistico (RJUE) - condicao autonoma e cumulativa a aprovacao camararia; confirmar a existencia, o ambito e a validade temporal do parecer em due diligence de projetos em curso
• Art. 18.o: fixacao da capacidade maxima e classificacao - para parques de campismo/caravanismo e para turismo de habitacao/TER (exceto hotel rural) a camara municipal fixa a capacidade no ambito da licenca ou comunicacao previa de obras; para as restantes tipologias e para hotel rural a competencia e do Turismo de Portugal

Portaria 937/2008

in-force - retificada pela Declaracao de Retificacao n.o 63-A/2008, de 17 de outubro; regulamenta o art. 4.o do DL 39/2008 (RJET) para as tipologias de turismo de habitacao e turismo no espaco rural; sem revogacao nem alteracao posterior identificada em fontes secundarias ate 2026. NAO VERIFICADO em fonte oficial primaria nesta sessao (diariodarepublica.pt serve uma SPA React sem conteudo renderizavel por fetch simples) - artigos e valores cruzados com fonte tecnica especializada (arquitetos que citam a portaria artigo a artigo); confirmar a redacao consolidada exata no DR antes de dimensionar um projeto.

Aplica-se quando: programa de turismo de habitacao, casa de campo, agro-turismo ou hotel rural em terreno rustico ou predio antigo; conversao de quinta/casa senhorial para turismo de habitacao; dimensionamento de quartos, instalacoes sanitarias e areas comuns de um projeto TER no estudo de viabilidade

• Art. 22.o: turismo de habitacao - quartos individuais com area minima de 10 m2, duplos 12 m2 (n.o 4), instalacao sanitaria privativa em cada unidade (n.o 1) e pelo menos duas unidades no edificio principal, com unidades adicionais em edificio contiguo ou proximo admitidas se harmonia arquitetonica (n.o 2)
• Art. 23.o: casas de campo - quartos individuais com area minima de 7 m2, duplos 9 m2 (n.o 2), minimo de uma instalacao sanitaria por cada tres quartos (n.o 1)
• Art. 24.o: agro-turismo - quartos individuais 7 m2, duplos 9 m2 (n.o 4), minimo de uma instalacao sanitaria por cada duas unidades de alojamento (n.o 1); unidades em edificios contiguos/proximos admitidas com limite de tres quartos por unidade e instalacoes proporcionais (n.os 2-3)

DL 555/99, arts. 62.o-66.o

in-force — profundamente alterado pelo DL 10/2024 (utilizacao por comunicacao com termo de responsabilidade) e pelo DL 108/2026 (alargamento a operacoes com PIP favoravel qualificado; subscricao por diretor de obra/fiscalizacao)

Porque importa: Sem autorização de utilização não arrendas, não exploras AL e o banco não financia: é o documento final que fecha qualquer projeto.

Aplica-se quando: conclusao de obra sujeita a controlo previo; mudanca de uso de edificio ou fracao (habitacao vs comercio vs servicos vs AL); arrendamento (art. 1070.o CC e DL 160/2006: exige utilizacao licenciada); venda de imovel (verificacao material apesar da dispensa formal na escritura)

• Existencia e ambito do titulo de utilizacao: o uso concreto (habitacao, comercio, servicos, industria) tem de caber no titulo — uso diverso configura ilicito contraordenacional e fragiliza arrendamentos e financiamento
• Pos-Simplex: utilizacao titulada por mera comunicacao previa com termo de responsabilidade do diretor de obra/diretor de fiscalizacao quando a operacao foi precedida de licenca/CP (e, pos-DL 108/2026, de PIP favoravel qualificado); vistoria municipal apenas em casos delimitados
• Alteracao de utilizacao SEM obras: verificar se exige comunicacao/autorizacao autonoma e conformidade do novo uso com o PDM e regulamento municipal

DL 68/2004

in-force com revogação parcial — o DL 10/2024 (Simplex Urbanístico) revogou o art. 9.º (exibição/prova da FTH na escritura deixou de ser obrigatória), mas a obrigação de ELABORAR e DEPOSITAR a FTH na câmara municipal (arts. 4.º-5.º) mantém-se em 2026

Aplica-se quando: habitacao nova, reconstruida, ampliada ou alterada apos 2004-03-30; compra de fracao habitacional (verificacao material); conclusão de obras de construção, reconstrução, ampliação ou alteração de prédios urbanos destinados a habitação; primeira transmissão de fogos novos/reabilitados a consumidores; habitação construída ou reconstruída/alterada após 30-03-2004; transação anterior a 2024 em análise de cadeia

• Confirmar que a FTH foi elaborada pelo promotor e depositada na camara — continua obrigatoria apesar de ja nao ser exibida na escritura; o comprador deve pedi-la ao vendedor ou a camara antes do CPCV
• Conteudo: caracteristicas tecnicas e funcionais da fracao reportadas ao fim da obra — base probatoria em litigios de defeitos de construcao (art. 1225.o CC e DL 84/2021 para consumidores)
• Coerencia entre FTH, telas finais e realidade fisica da fracao

PDM municipal - Regulamento aprovado por Assembleia Municipal

Cada município publica o seu PDM em Diário da República (parte H). O PDM define zonas, índices urbanísticos, afastamentos e usos. O PDM prevalece sobre o RGEU em matéria de cércea, índices e afastamentos.

RJRU - Regime Jurídico da Reabilitação Urbana

Cria as ARU (Área de Reabilitação Urbana). Obriga municípios a publicar Programas Estratégicos de Reabilitação. Habilita IFRRU (financiamento), IRS dedução, IMI/IMT isenção, IVA reduzido em obra.

AIMI - Adicional ao IMI

Sobre Valor Patrimonial Tributário > €600.000 (PJ) ou €1.000.000 (Casado). 0,4% PJ, 0,7% PS, 1% > €1M. Aplica-se a desenvolvedores com VPT acumulado.

Lei 31/2009 - Qualificação dos intervenientes na construção

Projeto de arquitetura: obrigatoriamente arquiteto inscrito na OA. Estabilidade, redes, térmica: engenheiro inscrito na OE. Parci é uma análise informativa - não substitui o projeto.

Decreto Regulamentar 5/2019 - Fichas técnicas da habitação

Toda a habitação tem de ter ficha técnica antes da licença de utilização. Identifica materiais, equipamentos, intervenientes.

Pedido de Informação Prévia

Antes de adquirir o terreno - confirma viabilidade vinculativa por 1 ano.

Licença de obras

Operação maior, alteração de uso, edifício novo, ou em zona sensível (REN/RAN/ARU).

Comunicação prévia (silêncio positivo)

Reabilitação dentro do envelope, alterações sem afetação estrutural.

Autorização de utilização

Após vistoria final, antes de habitar/explorar.

Reserva Ecológica Nacional

Solo de proteção ecológica. Edificação vedada salvo exceções de utilidade pública - parecer ICNF / CCDR obrigatório.

Reserva Agrícola Nacional

Solo agrícola produtivo. Construção não-agrícola depende de parecer DRAP. PDM pode permitir habitação rural condicionada.

Área de Reabilitação Urbana

Benefícios fiscais e flexibilização urbanística. RERU permite isenção IMT, IVA 6%, dedução IRS, e dispensa de loteamento.

Património classificado / em vias de classificação

DGPC e câmara emitem parecer vinculativo. Restrições a cércea, materiais, vãos. Buffer de 50 m em monumentos nacionais.