Terreno Urbanizável: O Que Significa e Porque a Categoria Deixou de Existir

"Urbanizável" já não é uma classe de solo na lei: o RJIGT (Decreto-Lei n.º 80/2015) eliminou a categoria de solo urbanizável e deixou só solo urbano e solo rústico. Muitos anúncios e PDM antigos continuam a usar o termo. Um terreno anunciado como urbanizável tem de ser verificado no plano em vigor, e pode ser hoje urbano, rústico ou estar numa área cujas normas foram suspensas.

A palavra aparece ainda em dois sítios legítimos: nos planos que ainda não foram adaptados e nas regras transitórias da lei. Este artigo explica os dois.

O que era um solo urbanizável?

Antes da reforma, os planos podiam classificar áreas como "solo urbanizável" ou "solo urbano com urbanização programada", nomes que a lei de 2014 e o RJIGT ainda citam nas regras transitórias. Eram áreas do plano com urbanização prevista, distintas do solo já urbanizado.

A Lei n.º 31/2014 (lei de bases) e o RJIGT mudaram o modelo. O preâmbulo do RJIGT fala em instituir um novo sistema de classificação do solo, em solo urbano e solo rústico, eliminando a categoria operativa de solo urbanizável. O Decreto Regulamentar n.º 15/2015 repete o ponto no seu preâmbulo.

Que classes existem agora?

O artigo 10.º, n.º 1, da Lei n.º 31/2014 diz que a classificação do solo assenta na distinção entre solo rústico e solo urbano. O artigo 71.º, n.º 2, do RJIGT define-os:

• Solo urbano é o que está total ou parcialmente urbanizado ou edificado e que o plano afeta à urbanização ou edificação.
• Solo rústico é o que se destina ao aproveitamento agrícola, pecuário e florestal, à conservação, à exploração de recursos, a espaços naturais e de lazer, ou à proteção de riscos, mais o que não seja classificado como urbano.

O Decreto Regulamentar n.º 15/2015 acrescenta critérios para classificar como urbano, que têm de ser cumpridos em conjunto (artigo 7.º, n.º 3). Entre eles: inserção no modelo do sistema urbano, existência de aglomerados de edifícios e de atividades, existência de infraestruturas urbanas (transportes públicos, água e saneamento, energia e telecomunicações) ou garantia da sua provisão, e acesso a equipamentos de utilização coletiva.

O que aconteceu aos terrenos que eram urbanizáveis?

Houve um regime transitório. A Lei n.º 31/2014, no artigo 82.º, n.º 3, manteve a classificação como solo urbano dos terrenos classificados como solo urbanizável ou solo urbano com urbanização programada, nos procedimentos de plano abrangidos, até ao termo do prazo para a execução das obras de urbanização definido em plano de pormenor, contrato de urbanização ou ato de controlo prévio.

O RJIGT acrescentou um prazo. O artigo 199.º, n.º 2, diz que os planos municipais ou intermunicipais que, até 31 de dezembro de 2024, não tivessem incluído as regras de classificação e qualificação do RJIGT na totalidade do território ficam sujeitos a um regime de suspensão. As normas relativas às áreas urbanizáveis ou de urbanização programada ficam suspensas, e não pode haver nessa área atos ou operações que impliquem ocupação, uso e transformação do solo, sob pena de nulidade (n.º 3). A suspensão é decretada pela CCDR, depois de ouvir o município (n.º 7). Não pode ser decretada se o município demonstrar que a revisão do plano está em fase de conclusão ou que o atraso não lhe é imputável (n.º 8).

A suspensão não se aplica (n.º 4), entre outros casos, às áreas que tenham entretanto adquirido as características de solo urbano nos termos do RJIGT e do Decreto Regulamentar n.º 15/2015, àquelas cujas obras de urbanização em plano de pormenor, contrato de urbanização ou ato de controlo prévio estejam em execução, e às que já tenham parâmetros urbanísticos definidos por pedido de informação prévia ou projeto de arquitetura aprovados. Também não impede as operações de habitação acessível dos artigos 72.º-A e 72.º-B (n.º 6).

Um terreno anunciado como urbanizável pode construir-se?

Depende de três verificações:

1. Que classe tem hoje no plano em vigor? Se o PDM já foi adaptado ao RJIGT, o terreno é urbano ou rústico, e a pergunta passa a ser a categoria de espaço. Se não foi, pode ainda aparecer "urbanizável" na planta.
2. Há suspensão decretada pela CCDR? Se a área for urbanizável num plano não adaptado a 31 de dezembro de 2024, o artigo 199.º, n.º 3, pode suspender as normas, e nesse caso os atos de ocupação e transformação são nulos. Pergunte à câmara.
3. O terreno cabe numa das exceções do n.º 4? Obras de urbanização em curso, informação prévia ou projeto aprovados com parâmetros definidos, ou já ser solo urbano pelos critérios novos.

Terrenos urbanos continuam a depender da categoria de espaço, dos índices e das servidões. O guia das quatro verificações dá a ordem. Para terrenos rústicos, veja terreno rústico pode construir.

Como é que se confirma a classe do terreno?

Na planta de classificação do solo do PDM em vigor, que o regulamento descreve como parte do plano. No PDM de Cascais, por exemplo, o artigo 41.º classifica o solo como rústico ou urbano, e há uma planta de ordenamento própria de classificação do solo (artigo 3.º). O PDM de Lisboa, de 2012, classifica a totalidade do município como solo urbano (artigo 9.º). A certidão da câmara sobre a classificação do prédio confirma por escrito. O guia do PDM de Lisboa e o guia do PDM de Cascais mostram onde olhar.

E se o terreno for rústico e esperar passar a urbano?

A reclassificação para urbano tem caráter excecional (RJIGT, artigo 72.º, n.º 1), exige plano de pormenor com efeitos registais ou os procedimentos simplificados do RJIGT, com prazo de execução, e caduca se as obras não se fizerem (artigo 72.º, n.os 12 a 14). O Decreto Regulamentar n.º 15/2015 diz que só se admite quando não há áreas urbanas disponíveis para os usos pretendidos e quando é necessária ao desenvolvimento económico e social (artigo 8.º, n.º 1). Depender de uma reclassificação é um risco de prazo e de resultado. O artigo terreno rústico pode construir explica-o.

Perguntas frequentes

Terreno urbanizável é o mesmo que terreno urbano? Não. Urbano é uma classe de solo atual. Urbanizável era uma categoria antiga que a lei eliminou.

Posso construir num terreno que o plano ainda classifica como urbanizável? Só se não houver suspensão e se o terreno cumprir uma das exceções do artigo 199.º, n.º 4, do RJIGT. Confirme com a câmara.

O que significa "urbanização programada"? Era a designação de solo urbano onde a urbanização estava prevista para o futuro. Tem o mesmo regime transitório do solo urbanizável (Lei n.º 31/2014, artigo 82.º, n.º 3).

Quem suspende as normas? A CCDR territorialmente competente, depois de ouvir o município (RJIGT, artigo 199.º, n.º 7).

Este artigo é informativo e não constitui aconselhamento jurídico.

A Parci lê o PDM do município onde fica o terreno e mostra a classe do solo e a categoria de espaço em que a parcela está. Para saber se o seu terreno é urbano ou rústico no plano em vigor, consulte o PDM na Parci.

Fontes (versões consolidadas lidas a 12 de novembro de 2026): RJIGT, Decreto-Lei n.º 80/2015, preâmbulo e artigos 71.º, 72.º e 199.º, em https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?nid=2333&tabela=leis. Lei n.º 31/2014, artigos 10.º, 10.º-A e 82.º, em https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?nid=2123&tabela=leis. Decreto Regulamentar n.º 15/2015, artigos 7.º e 8.º, em https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?nid=2436&tabela=leis. Regulamento do PDM de Cascais (republicação, Aviso n.º 20120/2023), artigos 3.º e 41.º, em https://cascais.pt/sites/default/files/anexos/gerais/new/regulamento_pdm_em_vigor_0.pdf. PDM de Lisboa, Aviso n.º 11622/2012, artigo 9.º, em https://snit-mais.dgterritorio.gov.pt/SNIT/Diplomas/AVISO%2011622_2012.pdf.