Obras Sem Licença: Multa, Embargo e Como Legalizar uma Construção

Fazer uma obra que precisa de licença ou de comunicação prévia sem a ter é uma contraordenação. No RJUE em vigor, a coima vai de 500 a 200 000 euros para pessoas singulares e de 1500 a 450 000 euros para pessoas coletivas. A câmara pode embargar a obra, ordenar a sua correção ou demolição e, se a construção for compatível com o PDM e as normas aplicáveis, notificar o dono para a legalizar.

Legalizar é o caminho mais comum e quase sempre o mais barato. Depende de a obra poder cumprir as regras em vigor, o que se verifica antes de gastar dinheiro em projeto.

Qual é a multa por obras sem licença?

O artigo 98.º, n.º 1, alínea r), do RJUE pune como contraordenação a realização de operações urbanísticas sujeitas a licença, comunicação ou informação prévia com os efeitos do n.º 2 do artigo 17.º, sem título para o efeito. Pelo n.º 2, a coima vai de 500 euros até ao máximo de 200 000 euros para pessoa singular, e de 1500 até 450 000 euros para pessoa coletiva. A tentativa e a negligência também são puníveis (n.º 9).

Valem outras coimas para situações próximas. A realização de obras em desconformidade com o projeto ou com as condições do licenciamento é punida de 1500 a 200 000 euros para pessoas singulares (alínea b) e n.º 3). A execução de trabalhos sem informar previamente a câmara do início é punida de 500 a 100 000 euros para pessoas singulares (alínea c) e n.º 4). O valor concreto dentro destas molduras é fixado pela câmara, que também recebe o produto da coima (n.os 10 e 11). Podem ainda ser aplicadas sanções acessórias, como a interdição do exercício da atividade no município até quatro anos (artigo 99.º).

O que pode a câmara fazer além da multa?

O artigo 102.º obriga os órgãos competentes a adotar medidas de reposição da legalidade quando se fazem operações sem licença, sem comunicação, em desconformidade com o ato ou com normas legais e regulamentares. As medidas possíveis são o embargo, a suspensão da licença, a ordem de trabalhos de correção, a legalização, a demolição total ou parcial, a reposição do terreno e a cessação da utilização de edifícios.

O embargo é decidido pelo presidente da câmara e obriga à suspensão imediata dos trabalhos (artigos 102.º-B e 103.º). É notificado ao responsável pela obra, ao titular e, quando possível, ao proprietário. É registado na conservatória do registo predial (artigo 102.º-B, n.º 8), e fica interdito o fornecimento de eletricidade, gás e água à obra embargada (artigo 103.º, n.º 3). Continuar a obra depois de embargada é nova contraordenação (artigo 98.º, n.º 1, alínea h)). O desrespeito de um ato que determine uma medida de legalidade urbanística é crime de desobediência (artigo 100.º, n.º 1).

A demolição é possível, mas a lei trava-a. O artigo 106.º, n.º 2, diz que a demolição pode ser evitada se a obra for suscetível de ser licenciada ou de ser objeto de comunicação prévia, ou se for possível a conformidade com trabalhos de correção. A ordem de demolição é antecedida de audição do interessado, que tem 15 dias para se pronunciar (n.º 3). Se o prazo passar sem cumprimento, a câmara demole por conta do infrator (n.º 4).

Como se legaliza uma construção?

O artigo 102.º-A prevê a legalização. Se for possível assegurar a conformidade da operação com as disposições legais e regulamentares em vigor, a câmara notifica os interessados para a legalização e fixa um prazo (n.º 1). O procedimento é instruído com os elementos exigíveis para a pretensão concreta (n.º 2).

Algumas regras ajudam quem tem uma construção antiga:

• A câmara pode pedir projetos de especialidades, termos de responsabilidade ou certificados, para garantir a segurança e saúde públicas (n.º 3).
• Quando não há obras de ampliação ou alteração a fazer, dispensam-se a calendarização da obra, a estimativa de custo, a caução, os seguros e os títulos habilitantes da atividade de construção válidos à data da construção (n.º 4).
• Pode ser dispensado o cumprimento de normas técnicas cujo cumprimento se tenha tornado impossível ou que não seja razoável exigir, desde que se mostre que foram cumpridas as condições técnicas vigentes à data da obra, e a prova dessa data cabe ao requerente (n.º 5).
• O interessado pode pedir à câmara informação sobre os termos da legalização, e a câmara responde em 15 dias (n.º 6).
• Cada município aprova regulamentos para concretizar o procedimento (n.º 7).

Se o interessado não legalizar, a câmara pode legalizar oficiosamente e cobrar as taxas fixadas em regulamento municipal, mas apenas quando as obras não impliquem cálculos de estabilidade (n.os 8 e 9). A legalização oficiosa reconhece apenas que as obras cumprem os parâmetros urbanísticos dos planos aplicáveis, sob reserva de direitos de terceiros (n.º 11).

E se a casa estiver em terreno rústico?

A legalização exige conformidade com o plano. Em solo rústico, isso quer dizer que o uso e a edificação têm de caber no regulamento do PDM para essa categoria, e que a RAN e a REN, se existirem, também têm de ser cumpridas. A RAN, por exemplo, admite obras de reconstrução e ampliação de construções existentes que já se destinassem e continuem a destinar-se a habitação própria (Decreto-Lei n.º 73/2009, artigo 22.º, n.º 1, alínea n)), com parecer vinculativo. Veja os pontos de partida em terreno rústico pode construir. O regime da REN declara nulos os atos que permitam ações em violação das suas regras (Decreto-Lei n.º 166/2008, artigo 27.º, n.º 1). A resposta depende do caso, e o pedido de informação à câmara serve para saber antes de investir.

Há obras que não precisam de licença?

Sim, e convém não as confundir com obras ilegais. O artigo 6.º do RJUE isenta de licença e comunicação prévia, entre outras, as obras de conservação, as alterações interiores que não afetem o exterior nem a estabilidade e as obras de escassa relevância urbanística. A isenção não dispensa as normas dos planos, as servidões e as restrições (n.º 8). O artigo sobre obras de escassa relevância urbanística detalha a lista. O artigo 6.º, n.º 1, alínea i), isenta até a demolição de edificações ilegais.

Posso denunciar uma obra ilegal?

Qualquer pessoa tem legitimidade para comunicar à câmara municipal, ao Ministério Público e a outras entidades a violação das normas do RJUE, mas não são admitidas denúncias anónimas (artigo 101.º-A, na redação do Decreto-Lei n.º 108/2026).

Perguntas frequentes

Quanto custa legalizar? Há taxas fixadas por cada município e os projetos e certificados que a câmara pedir. O RJUE não fixa um valor.

A obra antiga, de antes de haver licenciamento, também se legaliza? Depende do caso. A lei dispensa normas técnicas impossíveis de cumprir se se provar que as condições vigentes à data da obra foram cumpridas (artigo 102.º-A, n.º 5). Para saber se a casa tem título de utilização, veja o artigo sobre licença de utilização.

A câmara pode demolir sem me ouvir? Não. A ordem de demolição é antecedida de audição de 15 dias (artigo 106.º, n.º 3).

O embargo aparece no registo predial? Sim, o embargo, a sua cessação ou caducidade são registados (artigo 102.º-B, n.º 8).

Este artigo é informativo e não constitui aconselhamento jurídico.

A Parci lê o PDM do município onde fica o terreno e mostra a categoria de espaço e as condicionantes. Antes de legalizar uma construção, veja se o plano a admite: consulte o PDM do seu terreno na Parci.

Fontes (versão consolidada lida a 12 de novembro de 2026): RJUE, Decreto-Lei n.º 555/99, artigos 6.º, 98.º a 100.º, 101.º-A, 102.º, 102.º-A, 102.º-B, 103.º e 106.º, em https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?nid=625&tabela=leis. RAN, Decreto-Lei n.º 73/2009, artigo 22.º, em https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?nid=1070&tabela=leis. REN, Decreto-Lei n.º 166/2008, artigo 27.º, em https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?nid=1058&tabela=leis.