Área de Implantação e Área de Construção: Qual a Diferença?

A área de implantação é a área de solo que o edifício ocupa, e a área de construção é a soma das áreas de todos os pisos. Num edifício de dois pisos iguais, a segunda é o dobro da primeira. O PDM usa a primeira para limitar quanto do terreno se ocupa e a segunda para limitar quanto se pode construir.

A confusão nasce de duas coisas. Os planos municipais têm os seus nomes, como área de edificação ou superfície de pavimento, e cada um exclui coisas diferentes. Por isso, a mesma casa pode ter áreas diferentes consoante o concelho.

Como define a lei a área de implantação?

O Decreto Regulamentar n.º 5/2019, que fixa os conceitos técnicos do ordenamento do território e do urbanismo, define a área de implantação (Ai) de um edifício como a área de solo ocupada pelo edifício. Corresponde à área do solo contida num polígono fechado que compreende o perímetro exterior do contacto do edifício com o solo e o perímetro exterior das paredes exteriores dos pisos em cave.

Ou seja, a cave conta para a implantação, mesmo estando debaixo do solo. A área de implantação exprime-se em metros quadrados. A área total de implantação é a soma das áreas de implantação de todos os edifícios existentes ou previstos num terreno, e é com ela que se calcula o índice de ocupação do solo.

E a área de construção?

O mesmo decreto regulamentar diz que a área de construção do edifício é o somatório das áreas de todos os pisos, acima e abaixo da cota de soleira, com exclusão das áreas em sótão e em cave sem pé-direito regulamentar. Mede-se, em cada piso, pelo perímetro exterior das paredes exteriores. Inclui os espaços de circulação cobertos (átrios, galerias, corredores, caixas de escada e de elevador) e os espaços exteriores cobertos (alpendres, telheiros, varandas e terraços cobertos).

O decreto diz ainda que a designação área total de construção substitui outras usadas na prática, como área bruta, área coberta e área de pavimento. A área total de construção é a soma das áreas de construção de todos os edifícios de um terreno e é o numerador do índice de utilização do solo.

Os anexos contam?

Depende do tipo de anexo e do plano. Pelo decreto regulamentar, a área de implantação é a de "um edifício", e a área total de implantação e a área total de construção somam todos os edifícios existentes ou previstos no terreno. Se o anexo for um edifício, entra na soma. A isenção de licença não afasta o plano: o RJUE diz que as operações isentas, entre elas as obras de escassa relevância urbanística, continuam sujeitas às normas dos planos municipais (artigo 6.º, n.º 1, alínea c), e n.º 8). Veja o artigo sobre obras de escassa relevância urbanística.

Como o Porto e Cascais contam as áreas

Os planos municipais podem adotar o decreto regulamentar ou ter definições próprias. Cascais adota-o no artigo 5.º e acrescenta os seus conceitos. O Porto tem definições no artigo 3.º.

	Decreto Regulamentar 5/2019	PDM do Porto (art. 3.º, al. d))	PDM de Cascais (art. 5.º, al. aa))
Nome	Área de construção	Área de edificação	Superfície de pavimento
Varandas	Contam as cobertas	Excluídas, se não envidraçadas	Excluídas
Estacionamento em cave	Conta, se a cave tiver pé-direito regulamentar	Excluído	Excluído
Áreas técnicas	A definição não as exclui	Excluídas, acima ou abaixo do solo	Excluídas, quando em sótão ou em cave
Sótão sem pé-direito regulamentar	Excluído	Excluído	Excluído

A tabela resume os três textos que li. No Porto, a área de edificação exclui ainda terraços descobertos, espaços livres de uso público cobertos pelas edificações e arrecadações em cave. Em Cascais, a superfície de pavimento exclui áreas de sótão ou de cave sem pé-direito regulamentar, terraços não encerrados mesmo que cobertos, telheiros e alpendres.

Um exemplo de cálculo

Imagine uma moradia hipotética, com números inventados para o exemplo. Tem 100 m² de planta no rés do chão, 100 m² no piso 1, uma cave de 100 m² para garagem, com pé-direito regulamentar, dentro do mesmo perímetro, e uma varanda coberta de 10 m².

Medida	Resultado
Área de implantação (Decreto Regulamentar 5/2019)	100 m² (a cave está dentro do mesmo perímetro)
Área de construção (Decreto Regulamentar 5/2019)	100 + 100 + 100 + 10 = 310 m²
Área de edificação (Porto, se a varanda não for envidraçada)	100 + 100 = 200 m²
Superfície de pavimento (Cascais)	100 + 100 = 200 m²

A mesma casa dá 310 m² ou 200 m², conforme a definição. Num terreno onde o índice permita 220 m², a primeira conta não cabe e a segunda cabe. Por isso, antes de calcular, lê-se o artigo das definições do regulamento do concelho. O cálculo do índice está explicado em índice de construção do terreno.

Para que serve cada uma no licenciamento?

A área de implantação serve para o índice de ocupação do solo (Io = Ai / As, em percentagem) e para o polígono de implantação, que é a linha que delimita o solo onde se pode edificar. A área de construção serve para o índice de utilização do solo (Iu = Ac / As) e para o programa de utilização, com a área total de construção por uso. O RJUE refere ambas no pedido de informação prévia qualificado, que pode contemplar a implantação e a área total de construção a afetar aos diversos usos (artigo 14.º, n.º 2, alíneas a) e c)). Veja o guia do pedido de informação prévia.

As obras de ampliação são as que aumentam a área de implantação, a área total de construção, a altura da fachada ou o volume de uma edificação (RJUE, artigo 2.º, alínea e)). Se o seu projeto aumentar qualquer uma delas, é ampliação.

Perguntas frequentes

A cave conta na área de implantação? Sim, pelo decreto regulamentar, conta o perímetro das paredes exteriores dos pisos em cave.

A cave conta na área de construção? Conta quando tem pé-direito regulamentar. O Porto e Cascais excluem o estacionamento em cave.

A varanda conta? Pelo decreto regulamentar conta a coberta. No Porto fica de fora se não for envidraçada e em Cascais fica de fora.

Área bruta e área de construção são a mesma coisa? O decreto regulamentar diz que área total de construção substitui a designação área bruta. Os planos podem usar a sua.

Onde vejo a definição do meu concelho? No artigo das definições do regulamento do PDM.

Este artigo é informativo e não constitui aconselhamento jurídico.

A Parci lê o PDM do município onde fica o terreno e mostra os parâmetros que o regulamento fixa para a categoria de espaço. Para ver que áreas o seu plano limita, consulte o PDM do seu terreno na Parci.

Fontes (lidas a 12 de novembro de 2026): Decreto Regulamentar n.º 5/2019, de 27 de setembro, fichas I-8, I-9, I-13, I-14, I-34, I-35 e I-53, em https://files.dre.pt/1s/2019/09/18600/0000700121.pdf. Regulamento do PDM do Porto (versão de abril de 2025), artigo 3.º, em https://pdm.cm-porto.pt/documents/131/Reg_Integral2025.pdf. Regulamento do PDM de Cascais (republicação, Aviso n.º 20120/2023), artigo 5.º, em https://cascais.pt/sites/default/files/anexos/gerais/new/regulamento_pdm_em_vigor_0.pdf. RJUE, Decreto-Lei n.º 555/99, artigos 2.º e 14.º, em https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?nid=625&tabela=leis.