Alojamento Local em 2026: Onde Ainda É Possível Licenciar

Desde a lei "Mais Habitação" de 2023, o licenciamento de novo Alojamento Local (AL) em Portugal deixou de ser uniforme: em municípios que delimitaram áreas de contenção, como partes significativas de Lisboa e do Porto, novos registos de AL residencial estão suspensos ou fortemente restringidos, enquanto em concelhos de menor densidade turística, sobretudo no interior e em áreas não abrangidas por contenção, ainda é possível registar novos estabelecimentos. Em 2026, a situação continua a variar por concelho e por freguesia, e o estado exato de cada área deve ser confirmado diretamente junto da câmara municipal antes de qualquer decisão de investimento.

O Que Mudou no AL Desde a Mais Habitação?

A Mais Habitação (Lei n.º 56/2023), aprovada em 2023, chegou a suspender a nível nacional a emissão de novos registos de AL nas modalidades de moradia e apartamento fora dos territórios do interior, a impor uma contribuição extraordinária (CEAL) e a sujeitar os registos a reapreciação a cada cinco anos. Boa parte destas medidas foi, porém, revertida em 2024: o Decreto-Lei n.º 76/2024, em vigor desde novembro de 2024, revogou a suspensão nacional de novos registos, extinguiu a CEAL e eliminou a caducidade/reapreciação dos cinco anos, devolvendo aos municípios a competência para decidir, através das áreas de contenção, onde o AL é limitado.

O efeito prático foi uma fragmentação do mercado: em vez de uma regra nacional única, cada município passou a definir a sua própria política de contenção, com zonas de proibição total, zonas de proibição parcial e zonas sem restrição adicional dentro do mesmo concelho.

Onde Está Hoje Suspenso o Registo de Novo AL?

Em geral, as zonas centrais e mais turísticas de Lisboa e do Porto mantêm áreas de contenção onde novos registos de AL residencial estão proibidos ou fortemente limitados; em Lisboa, por exemplo, as freguesias do centro histórico continuam sob contenção, com um mapa que o município revê periodicamente. Outros municípios turísticos de maior pressão também adotaram, ou estão a avaliar, medidas semelhantes. A lista concreta de municípios e freguesias com contenção em vigor varia e é revista com frequência pelas câmaras, pelo que deve ser confirmada, caso a caso, na deliberação municipal aplicável e no respetivo mapa de zonamento.

Um erro comum é assumir que "toda a cidade" está em contenção quando, na maioria dos casos, a delimitação é feita por freguesia ou por zona específica, deixando partes do concelho fora da restrição.

Onde Ainda É Possível Licenciar Novo AL em 2026?

Em municípios de menor densidade turística, especialmente no interior do país e em concelhos que não delimitaram áreas de contenção, o registo de novo AL continua, em princípio, possível dentro das regras gerais do regime jurídico do AL. Isto inclui frequentemente zonas rurais, vilas do interior e concelhos com procura turística emergente mas ainda sem pressão suficiente para justificar contenção.

Importa, ainda assim, confirmar caso a caso: desde que a competência voltou a ser plenamente municipal, mais câmaras têm vindo a ponderar ou a adotar áreas de contenção próprias, pelo que um concelho hoje sem restrições pode vir a introduzi-las.

Para um investidor, isto significa que a análise "AL sim ou não" deixou de ser nacional e passou a ser uma pergunta por concelho, e em muitos casos por freguesia dentro do mesmo concelho.

Que Fatores Determinam se um Município Vai Adotar Contenção?

Municípios com maior pressão sobre o mercado de arrendamento habitacional, forte procura turística concentrada em zonas centrais, e queixas recorrentes sobre escassez de habitação para residentes permanentes tendem a ser os candidatos mais prováveis a introduzir ou reforçar áreas de contenção. Municípios com procura turística mais dispersa ou emergente tendem a manter regras menos restritivas, pelo menos por enquanto.

Checklist antes de investir num imóvel para AL em 2026:

• Confirmar diretamente na câmara municipal se a freguesia do imóvel está em área de contenção
• Verificar se existe algum registo de AL já emitido para o imóvel (o que pode alterar o enquadramento)
• Confirmar se há processo de revisão em curso que possa afetar registos existentes
• Avaliar alternativas de uso do imóvel (arrendamento tradicional, build-to-rent) caso o AL não seja viável
• Rever a decisão periodicamente, dado que a política de contenção tem sido ajustada por vários municípios desde 2023

Tabela-Resumo do Panorama Atual

Tipo de zona	Situação típica em 2026	O que confirmar
Zonas centrais de grandes cidades turísticas	Frequentemente em área de contenção	Delimitação exata junto da câmara
Zonas turísticas de pressão intermédia	Situação variável, em avaliação por vários municípios	Se existe proposta de contenção em curso
Concelhos de menor densidade turística e interior	Geralmente ainda sem contenção	Confirmar ausência de restrições locais recentes

Esta tabela reflete a tendência geral em 2026, após a devolução da competência aos municípios pelo Decreto-Lei n.º 76/2024, e deve ser confirmada caso a caso, por se tratar de matéria revista com frequência por cada câmara municipal.

Perguntas Frequentes

A Mais Habitação acabou com o AL em Portugal?

Não. Introduziu a possibilidade de os municípios delimitarem áreas de contenção onde novos registos ficam suspensos ou condicionados, mas não extinguiu o regime de AL a nível nacional.

Um AL já registado antes da contenção continua válido?

Em geral sim. A reapreciação obrigatória a cada cinco anos que a Mais Habitação tinha introduzido foi revogada pelo Decreto-Lei n.º 76/2024, e os registos voltaram a ter duração indefinida. Nas áreas de contenção, porém, os municípios mantêm poderes próprios sobre novos registos e sobre a transmissão de registos existentes, pelo que as regras locais devem ser confirmadas junto da câmara.

Como sei se a minha freguesia está em área de contenção?

Confirmando diretamente com os serviços de urbanismo da câmara municipal, ou consultando a deliberação municipal publicada, normalmente disponível no site da câmara ou no DRE.

Vale a pena comprar um imóvel esperando que a contenção seja levantada no futuro?

É uma aposta especulativa sobre política municipal futura, não uma certeza. Qualquer decisão de investimento nesta base deve considerar o cenário de a contenção se manter indefinidamente.

Existe alternativa ao AL em municípios com contenção?

Sim, nomeadamente arrendamento tradicional de longa duração ou modelos de build-to-rent, que não dependem do regime específico de AL.

Este artigo é informativo e não constitui aconselhamento jurídico.

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