Golden Visa e Imobiliário 2026: O Que Resta e O Que Vem Aí

A compra direta de imóveis deixou de dar acesso à Autorização de Residência para Investimento (ARI, conhecida como Golden Visa) desde a entrada em vigor do pacote legislativo Mais Habitação, em outubro de 2023. Desde então, quem procura este estatuto tem de investir através de vias reguladas, como fundos de capital de risco, transferência de capital ou criação de emprego, e já não através da aquisição de um apartamento, moradia ou terreno em nome próprio. Para promotores e investidores imobiliários, isto significa que o setor deixou de ter ligação, mesmo indireta, à Golden Visa: os fundos que dão acesso à ARI estão legalmente impedidos de ter exposição imobiliária, direta ou indireta, pelo que o imobiliário está fora da equação por qualquer via.

O Que Mudou Exatamente na Golden Visa Portuguesa?

Com a Lei n.º 56/2023 (pacote Mais Habitação), a aquisição de imóveis, direta ou através da constituição de sociedades para deter imóveis, deixou de qualificar para a ARI. As vias que restam excluem qualquer ligação direta à compra de propriedade, concentrando-se em capital alocado a fundos, atividade empresarial ou apoio à investigação e cultura.

Antes desta alteração, a via mais popular era precisamente a compra de imóveis: o limiar geral era de 500 000 euros, descendo para 350 000 euros no caso de imóveis com mais de 30 anos ou localizados em áreas de reabilitação urbana sujeitos a obras de reabilitação (valores ainda reduzidos em 20%, para 400 000 e 280 000 euros, em territórios de baixa densidade). Esta via deixou de estar disponível para novos pedidos a partir da entrada em vigor da Lei n.º 56/2023, quer por compra direta quer através de fundos com exposição imobiliária. Os pedidos já submetidos antes dessa data, bem como as autorizações concedidas ao abrigo do regime anterior, mantêm-se válidos e podem ser renovados nos termos em que foram atribuídos, embora o detalhe de cada processo em transição deva ser confirmado junto da AIMA.

Que Vias de Investimento Ainda Existem em 2026?

Mantêm-se ativas, à luz do regime da ARI e da regulação da AIMA, vias como a transferência de capital de valor igual ou superior a 1,5 milhões de euros, o investimento de pelo menos 500 000 euros em fundos de capital de risco ou de investimento coletivo regulados pela CMVM e sem exposição imobiliária, a criação de pelo menos 10 postos de trabalho, a constituição de uma sociedade com criação de emprego (500 000 euros mais 5 postos de trabalho), a transferência de 500 000 euros para investigação científica e o apoio de 250 000 euros à produção artística ou à recuperação do património cultural. Nenhuma destas vias admite a aquisição de imóveis, e os montantes e requisitos exatos devem ser confirmados junto da AIMA, por serem passíveis de revisão.

Nenhuma destas vias permite, à data desta publicação, comprar um imóvel diretamente para efeitos de elegibilidade à ARI. É uma distinção importante para quem vem de mercados onde a Golden Visa ainda está associada, de forma incorreta, à compra de casa em Portugal.

Como Funciona o Investimento em Fundos Elegíveis para a ARI?

Ao contrário do que ainda se ouve com frequência, os fundos que dão acesso à Golden Visa não podem ter exposição imobiliária. A Lei n.º 56/2023 introduziu uma cláusula anti-contorno: o investimento não pode destinar-se, direta ou indiretamente, a imobiliário, e passaram a ser elegíveis apenas as unidades de participação em organismos de investimento coletivo não imobiliários, regulados pela CMVM. Um fundo com carteira alocada a reabilitação urbana, build-to-rent ou hotelaria, por exemplo, não é elegível para efeitos de ARI.

Nestes fundos, o investidor entrega capital a uma sociedade gestora registada e supervisionada, que decide a alocação da carteira dentro do regulamento do fundo, sem que o investidor escolha ativos ou fique com qualquer título de propriedade. O investimento deve ser mantido durante um período mínimo de cinco anos (a maturidade mínima exigida ao fundo) e pelo menos 60% do valor tem de estar aplicado em sociedades com sede em Portugal, a que acrescem as comissões de gestão. Para os promotores imobiliários, a consequência é clara: esta via deixou de ser um canal, mesmo indireto, de captação de capital ligado à Golden Visa, uma vez que os projetos imobiliários estão precisamente excluídos dos fundos elegíveis.

O Que Pode Mudar em 2026?

O regime da Golden Visa continua politicamente contestado em Portugal, com propostas recorrentes tanto para o extinguir por completo como para o reformular novamente. À data desta publicação não há qualquer sinal de reintrodução de uma via ligada ao imobiliário; a alteração recente com maior impacto foi antes na Lei da Nacionalidade, que em maio de 2026 alargou o prazo mínimo de residência para pedir a cidadania de cinco para dez anos, para a generalidade dos nacionais de países terceiros (e sete anos para cidadãos da CPLP e da UE), o que muda o cálculo de quem procura a ARI como caminho para o passaporte português. O estado concreto de qualquer proposta em discussão deve, ainda assim, ser confirmado, dado o histórico de alterações do regime.

Dado este histórico de alterações frequentes (o regime já sofreu várias revisões desde a sua criação em 2012), qualquer promotor ou investidor que baseie um plano de negócio em pressupostos sobre a Golden Visa deve tratar o enquadramento legal como instável e sujeito a nova alteração sem aviso prolongado. À data desta publicação não há um calendário legislativo público específico para alterar a ARI, mas o tema mantém-se em aberto no debate político.

Vale a Pena Para Promotores e Investidores Imobiliários?

Para promotores, a Golden Visa deixou de ser um canal de vendas a investidores estrangeiros, direto ou indireto. Como os fundos elegíveis para a ARI não podem ter exposição imobiliária, um projeto de promoção não capta capital por esta via; o investidor da Golden Visa que quer exposição a Portugal fá-lo em empresas de outros setores, não em imobiliário.

Checklist para promotores que ponderam este segmento:

• Partir do princípio de que um projeto imobiliário não é, por si só, elegível para captar capital de Golden Visa, uma vez que os fundos da ARI não podem ter exposição imobiliária
• Nunca comunicar o projeto como "elegível para Golden Visa" sem confirmação jurídica atualizada, dado o risco legal e reputacional
• Procurar capital internacional por outras vias (co-investimento, fundos imobiliários não ligados à ARI, investidores diretos) que não dependem do regime da Golden Visa
• Avaliar se faz mais sentido posicionar o projeto para o mercado nacional e outros segmentos de investimento internacional não ligados à ARI
• Consultar um advogado especializado em imigração e mercado de capitais antes de qualquer comunicação comercial que mencione a Golden Visa

Via de investimento	Ligação direta a imóveis	Estado em 2026
Compra direta de imóvel	Sim	Eliminada desde outubro de 2023 (Lei 56/2023)
Fundos regulados pela CMVM (não imobiliários)	Não permitida (fundos não podem ter exposição imobiliária)	Ativa — mínimo de 500 000 €, maturidade ≥ 5 anos, ≥ 60% em empresas com sede em Portugal
Transferência de capital	Não	Ativa — montante ≥ 1,5 milhões de euros
Criação de emprego	Não	Ativa — pelo menos 10 postos de trabalho
Apoio à investigação	Não	Ativa — ≥ 500 000 € em investigação científica
Apoio à produção artística/património	Não	Ativa — ≥ 250 000 €

Perguntas Frequentes

Ainda posso comprar uma casa em Portugal para obter a Golden Visa?

Não. Desde outubro de 2023, a compra direta de imóveis deixou de qualificar para a ARI. Pode comprar imóveis em Portugal por qualquer outra razão, mas isso não gera, por si só, elegibilidade para o visto.

Os processos submetidos antes de 2023 continuam válidos?

Existiu um regime de transição: os pedidos submetidos e as autorizações concedidas antes da entrada em vigor da Lei n.º 56/2023 mantêm-se válidos e renováveis nos termos em que foram atribuídos. As condições concretas de cada processo devem ser confirmadas junto da AIMA.

Um fundo que investe em imobiliário garante a Golden Visa?

Não de forma automática. O fundo tem de estar registado e regulado pela CMVM, ter maturidade mínima de cinco anos, aplicar pelo menos 60% em empresas com sede em Portugal e não ter exposição imobiliária; além disso, o investidor tem de cumprir todos os restantes requisitos do processo. Não existe uma lista oficial única de fundos "elegíveis": a elegibilidade afere-se caso a caso face a estes critérios, pelo que deve ser confirmada com aconselhamento jurídico.

A Golden Visa vai acabar?

Não há uma resposta definitiva. O tema é recorrente no debate político português e, à data desta publicação, não foi tomada nenhuma decisão de extinção do regime, embora se mantenha a possibilidade de novas alterações.

Como é que isto afeta a procura por imóveis de luxo em Portugal?

A remoção da via direta reduziu um dos canais de procura internacional para determinados segmentos de imóveis de valor mais elevado, mas o mercado de luxo em Portugal também é sustentado por outros fatores, como residência fiscal e qualidade de vida, independentes da ARI.

Este artigo é informativo e não constitui aconselhamento jurídico.

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